Am gasit un Ghid de evitat “tepele” date de dezvoltatorii imobiliari. Mi sa parut util si, prin urmare, il postez.
Alegerea unui dezvoltator cu scrisoare de garantie bancara, cu proiecte finalizate si asistenta unui avocat sunt solutii care reduc riscurile cumparatorilor
Daca in trecut dezvoltatorii faceau adesea contractele de vanzare a apartamentelor dupa bunul plac, in prezent cumparatorii au posibilitatea sa se asigure mai mult. Asta pentru ca acum cei care vor sa vanda accepta mult mai usor negocierea unor contracte ferme, cu clauze de asigurare a cumparatorilor. Dupa tepele din trecut, aproape totul depinde acum de cumparatori.
Exista inca foarte multi oameni care au de dat zeci de mii de euro la banci pentru casa dorita, dar pe care nu o vor avea niciodata fiindca dezvoltatorii au intrat in faliment. Altii risca sa fie dati afara din casa pusa garantie pentru a cumpara o locuinta noua care nu s-a mai construit. Mai sunt, de asemenea, extrem de multi cumparatori care trebuiau sa aiba cheile de la viitoarea lor casa inca din 2008, dar nu se pot bucura de aceasta, fiind amanati cu lunile, in continuare.
Vina pentru toate acestea nu o au doar dezvoltatorii, sau criza actuala. Si cumparatorii au partea lor de vina fiindca s-au grabit sa semneze contracte cu ochii inchisi, fara a incerca sa se protejeze intr-un fel. De condamnat este si atitudinea bancilor, care au dat credite oricarui dezvoltator si oricarui potential cumparator. Nici legislatia romaneasca nu a ajutat cu nimic in sensul protejarii investitiilor, asa cum se intampla in Vest. Cu toate acestea, au existat si in anii trecuti cumparatori care au deschis ochii mai bine cand au negociat cu un dezvoltator. Cu atat mai mult ar putea cumparatorii sa fie prudenti acum, cand deschiderea vanzatorilor spre negociere este mai mare.
Cum cumparam cu riscuri minime
Decizia cumpararii unui apartament trebuie corelata cu asistenta unui specialist. Legislatia romaneasca nu ofera decat o vaga protectie a cumparatorului in absenta unei atitudini active a acestuia in sensul informarii specializate. Sunt importante atat alegerea dezvoltatorului, cat si modul in care se negociaza clauzele din contract. „Exista metode prin care se pot achizitiona apartamente off-plan intr-un mod diligent (vazand istoricul unor proiecte deja finalizate de respectivul dezvoltator, negocierea contractului), astfel incat drepturile si obligatiile partilor sa fie bine stabilite”, a declarat Mihai Cuc, avocat partener SCA Enescu & Cuc. Scrisoarea de garantie bancara este, de asemenea, una dintre metodele de minimizare a riscului cumparatorului. „Refuzul vanzatorului de a pune la dispozitie garantii contractuale ridica mari semne de intrebare asupra seriozitatii dezvoltatorului si chiar asupra bonitatii sale, cand nu poate furniza o scrisoare de garantie bancara”, a declarat Cristina Maxim, avocat partener Bostina si Asociatii.
La acestea se poate adauga autentificarea la notar a promisiunii de vanzare-cumparare, in care sa se prevada „dreptul promitentului cumparator de a dispune rezolutiunea contractului in caz de culpa a dezvoltatorului fara alte formalitati, in baza pactului comisoriu de grad IV”, declara avocatul Laurentiu Veteleanu. „In acest din urma caz, am avea situatia in care promitentul cumparator poate sa-si recupereze banii direct prin executarea silita a conturilor bancare sau a bunurilor dezvoltatorului imobiliar”, adauga Veteleanu.
Pana sa se ajunga la asa ceva insa e bine sa se evite dezvoltatorii „no name” sau macar cei care refuza sa ofere o scrisoare de garantie bancara. Simpla intabulare a unei promisiuni de vanzare-cumparare nu-l protejeaza pe cumparator de riscul neexecutarii contractului de catre vanzator. Astfel, „daca dezvoltatorul nu poate finaliza imobilul la termenul stabilit, simpla existenta a unei promisiuni intabulate nu-i este de folos cumparatorului, care nu are niciun interes sa o transforme in instanta in contract de vanzare-cumparare, daca nu exista un imobil finalizat”, precizeaza Cristina Maxim.
Banii din penalizari, falsa consolare
Daca un proiect este in curs de finalizare, dar are intarzieri, discutia se poarta doar in cazul in care contractele au fost semnate cu clauze favorabile atat vanzatorului, cat si cumparatorului. Dezvoltatorul trebuie sa fie insa solvabil. In alte situatii nu prea exista sanse de recuperare, partiala sau totala, a banilor de la dezvoltatori, in cazul in care cumparatorul alege rezolutiunea (denuntarea) contractului. Cu alte cuvinte, daca dezvoltatorul e insolvabil si contractul nu a fost bine facut, banii sunt ca si aruncati pe geam, situatie in care se afla foarte multi dintre cei care si-au propus sa cumpere un apartament in anii trecuti.
Daca insa dezvoltatorul este solvabil si contractul e bine facut, intarzierile fara sfarsit in predarea apartamentului pot da ocazia cumparatorului ca, asistat de un avocat, sa-si recupereze intr-un tarziu banii. Totul depinde si aici insa de fiecare contract in parte. Acceptarea incasarii banilor de la dezvoltator de pe urma penalizarilor de intarziere e doar o falsa consolare daca se pune in balanta valoarea actuala a apartamentelor si suma care s-a platit la pretul vechi. „A te multumi cu banii din penalizari este bine pe termen scurt, daca dezvoltatorul are capacitatea de a finaliza proiectul si ramåne in piata, dar e gresit pe termen lung”, declara Veteleanu.
Trecut fara… speranta
In cea mai mare parte, contractele din trecut s-au facut pe graba, iar daca potentialul cumparator incerca sa negocieze era trimis la plimbare. Frecvent, dezvoltatorii infiinteaza firme dedicate pentru fiecare proiect imobiliar, astfel incat singurul bun din patrimoniu consta in terenul aferent investitiei. In ceea ce priveste disponibilul financiar din conturi, acesta este utilizat imediat, in general, in activitatea curenta a dezvoltatorului. „Daca au fost facute contracte cu astfel de dezvoltatori, recuperarea efectiva a banilor devine foarte dificila. Au existat cazuri in care banii au fost recuperati, dar numai pentru situatiile in care dezvoltatorii realizasera proiectul si aveau astfel ceva de pierdut, fie si numai pentru reclama negativa ca urmare a litigiilor”, explica Mihai Cuc.
Varianta executarii dezvoltatorului, daca e in insolventa, este cea mai lunga cale, dar uneori de neevitat. In acest caz, daca vanzatorul are bani de la banci, cumparatorul, daca va primi ceva, va primi abia la urma, dupa banci si furnizorii de materiale. „Poate ca daca ii dadeam in judecata la sfarsitul lui 2008 recuperam ceva bani, acum nu ma mai astept sa primesc ceva”, spune Dragos Dehelean, unul dintre pagubitii proiectului Planorama. „Daca dezvoltatorul are doar o problema temporara cu lichiditatea, cumparatorul isi poate negocia macar niste garantii in schimbul intarzierii la restituirea banilor”, a precizat partenerul firmei Bostina si Asociatii.
Straini de situatie
Nu exista diferente importante intre cumparatorii straini si cei romani. In cazul proiectelor cu probleme mari, ambele categorii doresc recuperarea banilor fie amiabil, fie in instanta. „Chiar daca in spatele afacerilor cu proiecte imobiliare se afla deseori tot straini, «tepele» se datoreaza legislatiei lacunare a Romaniei si absentei unor masuri de siguranta juridica a operatiunilor intreprinse in interiorul granitelor tarii noastre”, a declarat Mihai Cuc. Acesta a enumerat cativa dezvoltatori de proiecte care au fost sau urmeaza a fi dati in judecata de catre clienti straini, amintind MRI Residence, South Pacific, Casarom Arad.
