November 25, 2012     Florin Dumitrescu

Noapte si ceata… din cauza prostiei

Cam asta spune Dragos Dragoteanu intr-un articol publicat pe blogul propriu. Si, din pacate, are dreptate. Eu totusi sunt mai optimist, poate nu in ceea ce priveste evolutia pietei imobiliare in 2013, dar macar in ceva viziune ce ar putea aparea dupa linistirea apelor politice in tara asta…

Nu mai e mult. Ca maine trece 2012 si vom lasa in urma un an greu in imobiliare. Mai rau e ca viitorul acestui segment economic este in ceata. Prezenta analiza nu se vrea pesimista, dar se bazeaza pe evenimente si realitati.

La sfarsitul anului 2009 spuneam intr-un interviu: „Să nu spui niciodată că mai rău nu se poate”, subliniind ca Romania nu era inca intr-o criza imobiliara. Ea va incepe abia anul urmator! Acum sta la panda, prin Spania si Portugalia. Nu am pus Grecia cap de lista. Cat au furat grecii Uniunea Europeana si statul elen, le ajunge sa traiasca binisor in continuare.

Cu peste 95% dintre romani proprietari, achizitia unei case nu mai este o prioritate. Cine a avut de gand sa-si cumpere un imobil a facut-o deja. Doar programul Prima Casa a tinut in viata segmentul rezidential. Zona comerciala a fost si ea decimata dintr-un motiv simplu: lipsa investitiilor. Ce ne aduce anul care vine? Ceata. Un orizont nedefinit, foarte apropiat de realitatea economica.

De ce nu a fost criza imobiliara in Romania, in ultimii 4 ani? Pentru simplul fapt ca au existat tranzactii! E mare lucru, comparativ cu alte tari, unde in imobiliare nu mai misca nimic! In viitor, si la noi vor fi mai putini cumparatori, deci mai putine tranzactii, chiar daca preturile imobilelor vor continua sa scada pe toate segmentele: rezidential si comercial.

De bine de rau, in tara noastra, in ultimii ani, retailerii si-au luat partea “leului”. Au gasit terenuri strategice la preturi acceptabile si au format retele nationale. Foarte putini mai au goluri in teritoriu. Ce se va intampla cand nu vor mai avea nevoie? Ceata!

S-au cumparat locuinte ieftine, de maximum 60.000 euro. Nu-ti trebuie multi bani pentru asta. Doar 3.000 euro. Nici macar astia nu trebuie sa-i ai in buzunar. Poti sa-i iei printr-un credit de nevoi personale si apoi casa, cu 5% avans. O data cu eliminarea creditelor in euro va aparea un nou fenomen: ceata imobiliara.

S-au cumparat multe terenuri agricole. Ieftine, mai ales loturi mici. Pretul mediu pe hectar nu a depasit 1.000 euro. Taranul sarac vinde tot. Nu mai poate sa munceasca pamantul. Nu are cu ce. Multi vor incerca sa vanda in continuare, dar va fi din ce in ce mai greu. In lipsa unei legi a comasarii terenurilor agricole, va fi nevoie de ani pentru a compacta sute sau mii de hectare de catre investitori.

S-a cumparat si un procent neinsemnat de active bancare obtinute din credite neperformante, executate silit si scoase la vanzare. Ce au scos bancile la vanzare? Ciurucuri imobiliare. Sub 1% din “mortaciunile” bancilor sunt vandabile! Majoritatea sunt inca supraevaluate, aflate in zone neinteresante, cu potential… negativ. Daca bancile au ascuns gunoiul imobiliar sub pres, ceata e in sediul lor.

Citeste continuarea Noapte si ceata… din cauza prostiei

April 10, 2012     Florin Dumitrescu

„Classification” in „real estate”

Am dat din greseala de un articol al lui Dragos Dragoteanu, expert imobiliar de succes si bloger plin de verva si umor, un articol in care clasifica creativ imobilele din perspectiva unui agent imobiliar hatru si „lovit” de criza. In spatele umorului sta mult, mult adevar. Trist adevar…    

1. Imobilele “muzeu”. De departe, privind din avion Bucurestiul, cele mai frumoase “muzee” imobiliare au devenit cateva restaurante. In functie de locatie, langa lacuri, pe bulevarde, in cartiere sau la periferie, sute de mii de euro aruncati pe mobilier si utilaje ultima generatie s-au risipit din lipsa de clienti.

2. Imobilele “puscarie”. Daca vedeti ceva gratii la ferestrele unor spatii comerciale sau o vitrina obturata complet, e clar ca in spate e intuneric. Nu si pentru sobolani sau pisici. Astfel de spatii sunt din ce in ce mai frecvente. Cauzele sunt putine, dar relevante. Proprietarii sunt atat de “bogati” ca au uitat de aceste proprietati. Bancile sunt dornice sa evalueze spatiile respective ca sa le adauge in portofoliul creditelor neperformante.

3. Imobilele “monument”. Aici vorbim deja de istoria post-decembrista a imobiliarelor. Exista romani care au facut bani frumosi pe vremuri. Cand imobiliarele au devenit sport national, s-au gandit ca se pricep la constructii. Avand un teren in proprietate, au inceput sa ridice un monument. Cu fundatie, din beton si fiare. Pe alocuri, au adaugat si putina sticla, ca sa dea bine la public. Nu au avut nevoie de arhitecti sau consultanti imobiliari buni. Ce naiba, doar romanii se pricep la toate. Acum, acesti “raposati” antreprenori sunt administratorii propriei neputinte si ignorante.

Citeste continuarea „Classification” in „real estate”

Revista Ta de Educatie in Imobiliare si Constructii


Autor

Florin Dumitrescu Linked In

Eu sunt Florin Dumitrescu si cred ca am o mare doza de naivitate si idealism. Idealism si naivitate. Desi pare o prezentare tinuta la Asociatia Idealistilor Anonimi, de fapt nu e decat o justificare, poate neverosimila a crearii acestei reviste. Da. Am creat aceasta revista in speranta naiva de a indrepta lucrurile (care trebuie sa recunoastem, nu merg foarte bine) in afacerile imobiliare.

Cere sfatul nostru

    Autor