Cu ocazia realizarii lucrarilor de inregistrare sistematica a imobilelor pentru care au fost emise titluri de proprietate potrivit legilor de restituire a proprietatilor funciare, daca la nivelul unei tarlale se constata, in urma realizarii masuratorilor, un deficit de suprafata, diferenta de teren dintre suprafata inscrisa in actul de proprietate si cea existenta in teren in acea tarla poate fi alocata in alta tarla din cadrul unitatii administrativ-teritoriale, cu acordul proprietarului in cauza, exprimat prin inscris incheiat in forma autentica notariala, tinând seama de situatia de fapt si pe baza planului parcelar modificat de persoana autorizata sa execute lucrari de cadastru.

Incepand cu data de 01.01.2014  societatile comerciale straine si cetatenii straini membri ai Uniunii Europene si  ai Spatiului economic european (Islanda, Liechtenstein si Norvegia) vor putea  dobandi si terenuri agricole, paduri si terenuri forestiere, fara nicio conditie suplimentara.

Va reamintim ca pana la acest moment, terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere puteau fi dobandite numai de cetatenii straini membri ai Uniunii europene si ai Spatiului Economic European care au calitatea de fermieri in statul de origine si fac dovada acestei calitati prin prezentarea certificatului de fermier emis de autoritatile statului lor de origine.

Incepand cu anul 2012, cetatenii straini din tari membre UE/SEE pot dobandi teren in Romania pentru resedinte secundare. Prin urmare, in prezent, un cetatean dintr-un stat membru UE/SEE poate dobandi imobile (casa, teren, apartament etc.) in aceleasi conditii ca si un cetatean roman, prin cumparare, schimb , donatie sau alt tip de act de transfer al proprietatii, insa destinatia imobilului trebuie sa fie aceea de resedinta secundara. Categoria de folosinta a terenului trebuie sa fie curti-constructii. Terenul poate avea constructii pe el sau poate fi fara constructii edificate.

Conform dispozitiilor legii prin resedinta persoanei fizice se intelege locul unde isi are locuinta secundara. Spre deosebire de domiciliu, resedinta este facultativa si temporara. O persoana fizica poate avea o singura resedinta pe teritoriul unui stat.

Constructiile, fara dreptul de proprietate asupra terenului aferent, pot fi dobandite neconditionat.

Terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde numai cu respectarea, in ordine, a dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor care, potrivit Legii  nr. 71/2011  de aplicare a Codului civil, sunt proprietari de fond funciar.

Venitul net din arenda se stabileste la fiecare plata, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut. Pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielii in cota de 25% arendatorul nu este obligat sa prezinte organului fiscal documente justificative.

Calculul, retinerea si virarea impozitului pe veniturile din arenda revine arendasului. Impozitele pe veniturile din arenda se calculeaza, la fiecare plata a arendei, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net.

Potrivit Codului Fiscal, veniturile obtinute din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal, sunt clasificate in categoria veniturilor din cedarea folosintei bunurilor.

Venitul brut se stabileste pe baza contractului incheiat de parti si reprezinta totalitatea sumelor in bani incasate sau echivalentul in lei al bunurilor primite. In cazul in care arenda se exprima in natura, valoarea bunurilor se determina pe baza preturilor medii ale produselor agricole stabilite pe baza hotararilor Consiliilor Judetene in raza teritoriala in care se afla terenul arendat.

Dispersarea este operatiunea de amplasare a terenurilor in spatiu la distante mari, efectuata in procesul divizarii cotelor echivalente de teren;

Reparcelarea este un complex de masuri organizatorice, tehnice, juridice, economice indreptate spre reamplasarea terenurilor dispersate in teritoriu, avind drept scop final alipirea lor in scopul comasarii intr-un numar mai mic cu dimensiuni mai mari;

Parcelarea este operatiunea juridic-cadastrala care are drept rezultat divizarea cotelor de teren echivalent in mai multe terenuri mici.

Potrivit Legii 17/2014, pot cumpara teren agricol extravilan in tara noastra, incepand din 11 aprilie 2014:

1. cetatenii romani;

2. cetatenii unui stat din Uniunea Europeana;

3. cetatenii statelor care fac parte din Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE; cuprinde Norvegia, Liechtenstein si Islanda) sau ai Confederatiei Elvetiene;

4. apatrizii cu domiciliul in Romania, intr-un stat din UE, intr-un stat din ASEE sau in Confederatia Elvetiana;

5. persoanele juridice de nationalitatea romana;

6. persoanele juridice avand nationalitatea unui stat membru al UE, a statelor care sunt parte a ASEE sau a Confederatiei Elvetiene.

In plus, cetatenii si persoanele juridice dintr-un stat membru al UE sau din statele care sunt parte a ASEE sau a Confederatiei Elvetiane pot achizitiona teren agricol in Romania in conditii de reciprocitate

Dispozitiile art 4 din Legea 17/2014 stabileste ordinea de prioritate la exercitarea dreptului de preemptiune. Aceasta este: coproprietarul, arendasul, proprietarii vecini, statul roman.

Literatura juridica este consecventa in a aprecia ca drepturile conferite coproprietarile la tranzactionarea imobileleor sunt de alta natura decat aceea a unui drept de premptiune.

Conform dispozitiilor art. 4 din Legea 17/2014 privind unele masuri pentru tranzactionarea terenurilor agricole situate in extravilan instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Legea nr.287/2009 privind Codul Civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si a dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale.

Continutul documentatiei pentru obtinerea deciziei Directia pentru Agricultura si Dezvoltare Rurala (DADR) si a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) de scoatere a terenurilor situate in extravilanul localitatilor din circuitul agricol este urmatorul:

a) memoriu tehnic

b) extras de carte funciara actualizat

c) certificat de urbanism

d) plan de incadrare in zona

e) plan topografic vizat de un topograf autorizat in masuratori topografice        

f) memoriu tehnic al proiectantului

g) ordinele de plata de achitare a taxelor de protectie la Fondul de ameliorare a fondului funciar

h) suprafetele pe care este amplasat obiectivul de investitie vor fi prezentate sub forma uniui tabel pe planul de situatie, structurat pe categorii de folosinta

i) planul de situatie va evidentia limita intravilanului aprobat legal

j) planul de detaliu  va cuprinde caile de acces, retelele edilitare pe terenurile din incinta propusa

i) in cazul solicitarii unei extinderi intr-o incinta existenta pe plan este nevoie de un plan de urbanism general    (PUG ), zonal( PUZ )sau de detaliu si  Hotararea consiliului local de aprobare a acestor planuri

j) documentatia pentru incadrarea in clase de calitate intocmita de OSPA ( exista 5 clase de calitate )

k) cerere de solicitare din partea beneficiarului de investitii

l)  dupa eliberarea Deciziei de scoaterea terenurilor agricole din circuitul agricol, un exemplar al documentatiei avizate se va pastra in mod obligatoriula DADR.

Decizia de scoatere a terenurilor din circuitul agricol se elibereaza de catre Directia pentru Agricultura si Dezvoltare Rurala (DADR) pe baza unei documentatii care cuprinde :

a) aviz OCPI ( cadastru )

b) aviz ANIF ( imbunatatiri funciare )

c) extras de carte funciara actualizat

d) certificat de urbanism

e) plan de incadrare in zona

f) plan topografic vizat de un topograf autorizat in masuratori topografice        

g) memoriu tehnic al proiectantului

Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. Sunt inalienabile intrucat, nefiind in circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu poate fi instrainat.

Sunt imprescriptibile sub un dublu aspect: imprescriptibilitatea dreptului la actiune in revendicarea terenurilor care fac obiectul domeniului public, respectiv imposibilitatea dobandirii de catre terti a terenurilor din domeniul public, prin efectul prescriptiei achizitive (adica al uzucapiunii).

Sunt insesizabile, adica creditorii statului sau unitatilor administrativ-teritoriale nu pot urmari, in vederea indestularii creantelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public, intrucat bunurile ce apartin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit si insesizabile.

Scoaterea terenurilor din circuitul agricol se face astfel:

– pana la suprafata de 1 ha, scoaterea definitiva sau temporara din circuitul agricol a terenurilor agricole fara lucrari de imbunatatiri funciare, fara plantatii viti-pomicole si de clasa III-V de calitate se aproba prin decizie a directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara;

– pentru suprafete de 1-100 ha, scoaterea definitiva sau temporara a terenurilor agricole din circuitul agricol fara lucrari de imbunatatiri funciare, fara plantatii viti-pomicole si de clasa III-V de calitate se aproba de Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, prin decizie a directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala, pe baza avizului Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara acordat prin oficiul de cadastru si publicitate imobiliara;

– pentru suprafetele de teren ce depasesc 100 ha, aprobarea de scoatere din circuitul agricol se da prin hotarare a Guvernului, cu avizul comun al Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale si al Ministerului Administratiei si Internelor. Achitarea taxelor aferente fondului de ameliorare a fondului funciar se face dupa aprobarea hotararii Guvernului;

– scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor din extravilan de clasa I si clasa a II-a de calitate, a celor amenajate cu lucrari de imbunatatiri funciare, precum si a celor plantate cu vii si livezi din extravilan, prin extinderea intravilanului, se face pe baza de studii urbanistice (PUG sau PUZ) propuse de consiliile locale; aprobarea se da prin ordin al directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala, pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara si al Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, dat, dupa caz, prin Directia consolidarea proprietatii, reforma structurilor de exploatare si conservarea solurilor si/sau prin Directia generala implementarea politici sectoriale si de piata, cu achitarea taxelor prevazute de lege.

Totalitatea padurilor, a terenurilor destinate impaduririi, a celor care servesc nevoilor de cultura, productie sau administratie silvica, a iazurilor, a albiilor paraielor, a altor terenuri cu destinatie forestiera si neproductive, cuprinse in amenajamente silvice la data de 1 ianuarie 1990 sau incluse in acestea ulterior, in conditiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier national.

Astfel, conform definitiei din Codul Silvic, titlul I, art. 1:   „Padurile, terenurile destinate legal, incheindu-se actele impaduririi, cele care servesc nevoile de cultura, productie ori administratie silvica, iazurile, albiile paraielor si terenurile neproductive incluse in amenajamentele silvice, in conditiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier national„.  

Administrarea fondului forestier proprietate privata se face de catre proprietarii elementelor componente ale acestui fond, individual sau in asociatii. Proprietarii de padure si alte terenuri din fondul forestier privat au obligatia sa le gospodareasca in conformitate cu regimul silvic si cu regulile privind protectia padurilor.  Modul de gospodarire a fondului forestier privat este stabilit prin amenajamentele silvice, care se intocmesc pe tipuri de padure si pe ansamblul localitatii, fara a afecta dreptul de proprietate. Nerespectarea prevederilor acestora constituie contraventie sau infractiune, dupa caz. Cheltuielile aferente intocmirii acestor amenajamente silvice se suporta de la bugetul de stat.  Proprietarii fondului forestier privat sunt obligati sa respecte prevederile amenajamentelor silvice si sa asigure permanenta padurii. Ei trebuie sa se ingrijeasca de regenerarea padurilor (dupa taiere) in cel mult doi ani, cu sprijinul tehnic al Regiei Nationale a Padurilor, daca acest lucru se cere.

Conform dispozitiilor legale, dar si reglementarilor Camerei Notarilor din Romania, cuantumul taxelor care se platesc la vanzarea unui imobil se raporteaza la pretul declarat de parti, cu conditia ca acesta sa nu fie mai mic decat cel mentionat in “grila notarilor“. Aceasta “grila notariala” este in fapt un raport de evaluare, comandat anual de Camera Notarilor Publici. In aceasta sunt precizate preturile de piata pentru toate categoriile de imobile (case, apartamente, spatii comerciale, terenuri, paduri etc.), pentru fiecare localitate dintr-un judet.

Aceste taxe sunt de 2% din valoarea tranzactiei, asa cum am precizat-o mai sus, daca vorbim de venitul din vanzarea imobilului si de 1,8% pana la 2% din aceasta valoare atunci cand calculam onorariul notarului.

Urmand linkul de mai jos veti putea gasi grila notarilor si veti putea realiza un calcul simplu privind taxele pe care le veti plati la vanzarea sau cumpararea imobilului pe care intentionati sa il tranzactionati.

In conformitate cu dispozitiile Ordonantei Guvernului nr. 28/2008, registrul agricol constituie documentul oficial de evidenta primara unitara, in care se inscriu date cu privire la gospodariile populatiei si la societatile sau asociatiile agricole, precum si la orice alte persoane fizice sau  juridice care au teren in proprietate si folosinta sau animale, si anume:

a) capul gospodariei si membrii acesteia, dupa caz; reprezentantul legal al societatii sau asociatiei agricole sau al persoanei juridice care are teren in proprietate sau folosinta;
b) terenurile pe care le detin in proprietate sau folosinta, pe categorii de folosinta, suprafete cultivate cu principalele culturi si numarul de pomi, pe specii. Pentru terenurile inscrise in cartea funciara se va mentiona numarul cadastral sau topografic si numarul de carte funciara, dupa caz;
c) efectivele de animale, pe specii si categorii, existente la inceputul fiecarui an; evolutia anuala a efectivelor de bovine, porcine, ovine, caprine, cabaline, magari, catari, iepuri de casa, animale de blana, pasari, familii de albine, precum si alte animale domestice sau salbatice crescute in captivitate, in conditiile legii, ce fac obiectul inscrierii in registrul agricol;
d) cladirile cu destinatia de locuinta si constructii-anexe;
e) mijloacele de transport cu tractiune animala;
f) mijloacele de transport cu tractiune mecanica, respectiv: tractoarele, autovehicule pentru transportat marfuri, masinile si utilajele pentru agricultura si silvicultura;
g) orice instalatii pentru agricultura si silvicultura.

Comasarea terenurilor este actiunea  juridica in urma careia mai multe terenuri, obiecte independente de drept, se contopesc intr-un singur obiect de drept; hotarele dintre terenurile contopite dispar.

Vanzarea terenurilor agricole extravilane pe care se afla situri arheologice clasate trebuie sa respecte prevederile Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

De asemenea, terenurile agricole situate in extravilan, pe care se afla situri arheologice, unde au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, pot fi vandute, doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, dupa caz.

In plus, conform noii legi, urmatoarele tipuri de terenuri pot fi vandute doar cu avizul Ministerului Apararii Nationale (MApN), eliberat in urma consultarii cu Serviciul Roman de Informatii (SRI), Serviciul de Informatii Externe (SIE), Serviciul de Protectie si Paza (SPP), Ministerul de Interne (MI) si Ministerul Justitiei (MJ), prin structurile interne specializate:

1. terenurile agricole din extravilan, pe o adancime de 30 km fata de frontiera de stat si tarmul Marii Negre, catre interior,

2. situate la o distanta de pana la 2400 de metrii de obiective speciale.