Noul Cod Civil reinvie dreptul de preemptiune al arendasilor terenurilor agricole in cazul instrainarii acestora, dupa ce in perioada post revolutionara acesta a avut o consacrare temporara, fiind instituit in baza Legii arendarii nr. 16/1994 si ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei.

Definit de catre NCC in art. 1730 ca fiind acel drept care ii permite preemptorului sa cumpere cu prioritate un bun, dreptul de preemptiune este aplicabil atat cu privire la bunuri mobile, cat si la bunuri imobile si este expresia unei viziuni care vizeaza astfel compactarea suprafetelor agricole de preferat de catre persoane care au legatura cu respectivul teren prin exploatarea lui anterioara.

Persoanele fizice si juridice pot obtine aprobarea edificarii unor constructii în extravilan în schimbul achitarii unei taxe considerabile care se raporteaza procentual, de principiu, la valoarea terenului, prevazuta ca pret de partile din contractul de înstrainare. Taxa procentuala datorata pentru scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor aflate în extravilan face obiectul anexei 1 la Legea 18/1991. Timp de 6 ani, pâna la aparitia Legii 169/27.10.1997 procentele prevazute în aceasta anexa au fost extrem de ridicate: 600% pentru un teren de clasa 1; 550% pentru unul de clasa a 2-a; 500% pentru unul de clasa a 3-a; 400% pentru unul de clasa a 4-a; 300% pentru unul de clasa a 5-a. Ordonanta de urgenta 102/27.06.2001 este ultima care a modificat anexa 1 la legea 18/1991, în prezent, taxele aratând astfel:

Clasa terenului agricol 1 2 3 4 5

Taxa procentuala 400  350 300   250   200

Documentatia pentru obtinerea aprobarii de scoatere din circuitul agricol a terenurilor situate în intravilan, aprobata prin PUG si PUZ, cuprinde:

a) cererea pentru aprobarea scoaterii din circuitul agricol, din partea beneficiarului sau a proprietarului, dupa caz;

b) extrasul de carte funciara pentru informare si copia actului de proprietate sau alt act de detinere valabil încheiat (de exemplu: contract de concesiune, arenda, închiriere), însotit de acordul proprietarului;

c) documentatia cadastrala;

d) certificatul de urbanism, însotit de planul de încadrare în zona si de planul de situatie în care se evidentiaza suprafetele solicitate pentru scoaterea din circuitul agricol;

e) avizul Administratiei Nationale a Îmbunatatirilor Funciare.

(2) Avizul Administratiei Nationale a Îmbunatatirilor Funciare se elibereaza în termen de 5 zile lucratoare de la depunerea documentatiei complete.

(3) Documentatia necesara pentru obtinerea aprobarii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol, situate în extravilan si intravilan, de la directia pentru agricultura si dezvoltare rurala se întocmeste în 3 exemplare.

(4) Avizul oficiului de cadastru si publicitate imobiliara se emite prin verificarea documentelor prevazute la alin. (1) lit. a), b) si c); directia pentru agricultura si dezvoltare rurala aproba documentatia pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara, dupa verificarea actelor prevazute la alin. (1) lit. a), d) si e).

Legea romana recunoaste oricare dintre urmatoarele acte doveditoare ale titlulului de proprietate in cazul unui imobil-teren:

– contract de vanzare-cumparare sau act donatie in forma autentica notariala prin care s-a dobandit terenul

– certificat de mostenitor care sa ateste faptul ca proprietatea a fost dobandita de actualii proprietari prin mostenire, impreuna cu actele defunctului

– hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila pronuntata in urma unui proces de divort, partaj, etc., in baza careia a fost atribuit dreptul de proprietate si posesie actualului proprietar

– titlu de proprietar eliberat de Comisia Judeteana de Stabilire a Dreptului de Proprietate a Terenurilor (aceste titluri s-au eliberat proprietarilor ce si-au redobandit terenurile in baza legii fondului funciar nr 18/1991)

Conform art. 1308 C.Civ., nu pot cumpara nici direct nici prin persoane interpuse:

–tutorii – bunurile persoanelor aflate sub tutela lor;

–mandatarii legali si cei conventionali imputerniciti sa vanda unele bunuri ale mandantului lor;

–administratorii bunurilor statului nu pot cumpara bunurile pe care le administreaza;

–functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor adm-teritoriale.

Art. 1309 C.Civ., contine o alta incapacitate speciala care priveste pe judecatori, procurori si avocati. Acestia nu pot deveni cumparatori de drepturi litigioase ce sunt de competenta Curtii de Apel in a carei circumscriptie teritoriala isi exercita functia.

In privinta terenurilor agricole s-a instituit o incapacitate speciala de cumparare, astfel proprietatea funciara a dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren arabil de familie.

Potrivit art. 2 din Constitutie, cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi decat in conditii speciale, dreptul de proprietate asupra terenurilor, acesta atribuindu-se exclusiv cetatenilor romani.

Sunt scutite de la plata acestui impozit următoarele cazuri:
a) la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale;
b) la dobandirea dreptului de proprietate cu titlul de donatie intre rude si afini pană la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti.

Birourile de Carte Funciara – ca unitati subordonate Oficiilor de Cadastru si Publicitate imobiliara – sunt competente sa efectueze operatiunile de publicitate imobiliara cu privire la terenurile si cladirile aflate in localitatile pentru care au in pastrare arhivele de carte funciara (competentele fiind stablite prin Legea cadastrului si Publicitatii Imobiliare nr.7/1996, Legea nr.499/2004 privind aprobarea Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr.41/2004 pentru modificarea Legii 7/1996, Hotararea de Guvern nr.1210/2004 privind organizarea si functionarea A.N.C.P.I., si prin Regulamentul de Organizare si Functionare al O.C.P.I.).

Cadastrul este un sistem unitar de evidenţă a proprietăţilor, terenuri şi construcţiilor permanente pe baza planurilor cadastrale, din România. Atribuirea numărului cadastral se face pe baza unor planuri întocmite de proiectanţi autorizaţi.

Cadastrul asigură:

1.identificarea amplasamentului terenurilor şi construcţiilor

2.un sistem de impozitare realist

3.o înregistrare corectă a drepturilor de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor

Sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile (corpuri de proprietate) de pe intregul teritoriu al tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar. Cadastrul general se organizeaza (si se conduce) la nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale: comuna, oras, municipiu, judet si la nivelul intregii tari. Entitatile de baza ale acestui sistem sunt parcela, constructia si proprietarul. Sistemul de evidenta al cadastrului general are ca finalitate inscrierea tuturor imobilelor in registrul de publicitate imobiliara.

In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national cat si la nivelul administratiei locale. Primariile coordoneaza realizarea a trei tipuri de „norme” numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata).

PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile. In forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand text, planuri, scheme, tabele.

Retrocedarea ca mijloc de dobandire a proprietatii, este un mod “nou” de dobandire, aparut urmare a legilor de retrocedare incepand cu legea 18/1991. In baza acestor legi au fost reconstituite drepturile de proprietate, mai intai asupra terenurilor, apoi asupra constructiilor nationalizate de statul roman in perioada comunista.

Dovada proprietatii se face cu titlul emis de autoritati administrative cu competenta in acest sens. Autoritatile de care vorbesc sunt Comisiile locale sau judetene de aplicare a legii fondului funciar sau Autoritatea Nationala pentru restituirea proprietatilor.