terenuri - Frauda Imobiliara

06.06.2017 Florin Dumitrescu

Germania, inainte de toate

Germania, inainte de toate “Deuschland, uber alles” este un cantec patriotic german pervertit de regimul national socialist si poate face trimitere la o epoca de trista amintire. L-am folosit ca titlu al acestui articol intro nota de sarcasm si nimic mai mult. Intr-un final, formula asta “Germania inainte de toate”, transmite foarte bine atitudinea conservatoare si prudenta a investitorului german din sectorul imobiliar din Romania.

M-am tot intrebat care este motivul pentru care numarul investitiilor germane in agricultura si constructii este foarte redus in Banat, in Romania in general. Concluziile mele le veti gasi aici, explicate pompos, romaneste. Si de ce investitii germane? Poate datorita fortei economiei pe care o vedeam scotand fum dincolo de orizont sau poate datorita zecilor de mii de etnici germani ce au plecat de aici in anii ’80 si ’90. Macar de aia! Citeste continuarea Germania, inainte de toate

26.05.2017 Florin Dumitrescu

Italia e bella, dar mai bella e Romania (II)

Italia e bella 2 Daca in articolul precedent analizam care sunt motivele numarului mare de investitii italiene si al numarului ridicat de investitori italieni din Romania, in acest articol voi vorbi despre efectele acestui lucru.

Sa nu credeti ca am de gand sa fac apologia capitalului national si al investitorilor romani care nu reusesc sa tina pasul cu strainii, prejudiciati fiind de integrarea europeana sau de propriul guvern. Despre capitalistii de tranzitie romani am scris cu alta ocazie si nu mi-am schimbat foarte mult opiniile. Am de gand sa analizez doar care au fost consecintele achizitiei a mii de hectare de teren arabil, a achizitiei de mii de apartamente din zonele istorice ale marilor orase, a spatiilor comerciale cu vad bun, s.a.m.d. de catre investitorii din Italia. Citeste continuarea Italia e bella, dar mai bella e Romania (II)

23.05.2017 Florin Dumitrescu

Italia e bella, dar mai bella e Romania

Italia e bella 1 Pentru cineva care locuieste, lucreaza sau face afaceri in vestul Romaniei e frapant si vesnic subiect de interogatie cum se face ca un numar atat de mare de italieni traiesc, muncesc si investesc aici. In domeniul imobiliar mai ales, ca despre asta vorbim acum.

Si, intr-adevar se face ca in Timisoara sa locuiasca permanent peste 10.000 de italieni, temporar inca pe atatia. Sunt bineinteles studentii, mai ales la medicina, sunt pensionarii care prefera sa isi consume aici mai eficient pensiile occidentale dar sunt, intr-o mult mai mare masura investitorii italieni din agricultura sau constructii. In judete cum ar fi Timis, Caras-Severin sau Arad, dar si prin Bihor, Cluj sau in Oltenia companiile detinute de italieni au cumparat sute de mii de hectare si arendeaza alte sute de mii pentru agricultura avansata. Pe langa toate astea nu mai punem la socoteala mii, si nu exagerez aici, mii de apartamente detinute de acestia in zonele istorice din marile orase, societatile de constructii, cafenele si restaurante, etc. Citeste continuarea Italia e bella, dar mai bella e Romania

12.02.2017 Florin Dumitrescu

I se spunea “Negociatorul”

Negociatorul Oamenii ma angajeaza sa negociez pentru ei.Nu stiu care sunt calitatile pe care trebuie sa le aiba un bun negociator – rabdarea, o buna cunoastere a psihologiei umane, stapanirea tuturor informatiilor despre chestiunea negociata, si din nou rabdarea. Cert este ca oamenii ma angajeaza sa negociez pentru ei. Daca la inceput oarece abilitati tehnice juridice ce le detin au fost argumentul suficient pentru a participa, in general alaturi de client, la negocierea unor tranzactii imobiliare, de ceva vreme oamenii ma angajeaza sa negociez pentru ca o fac mai bine decat ar putea-o face ei. Se cheama ca sunt expert.

Am negociat zeci de tranzactii, majoritatea de mica valoare, dar am negociat si mari vanzari de succes. Nu pot spune - daca e mai greu sa negociezi achizitia unui petic de pasune cu un taran de la munte, cand acel petic este exact locul ce iti poate asigura accesul la ferma ta iar taranul este exact acel taran ingust la minte pe care il evita tot satul - sau sa negociezi o constructie imposibila si kicioasa cu cocalarul prosper autodeclarat “om de afaceri” obisnuit sa bisnitareasca enervant si superior pe toata lumea. Dar nici nu conteaza pana la urma si nu e subiectul articolului de fata. Citeste continuarea I se spunea “Negociatorul”

07.10.2016 Florin Dumitrescu

Prozaic, atat cat sa te duca la un tratament cu Prozac

prozaic Uneori lucrurile sunt mai simple decat credem. Teoriile complicate de mintea noastra paranoida si intretinute de manipulatorii stiuti si nestiuti din „new-media” devin inutile.

Aflandu-ma undeva prin padurile din Caras-Severin intr-o misiune de cercetare, si nu e vorba decat despre achizitia unor terenuri, am aflat ca spectaculosul rau Nera a ramas fara pastravi. De fapt a ramas aproape fara tot pestele rapitor. Si despre asta nu ati citit vreundeva, altundeva, asa ca bagati la cap.

Motivul? Nu e vorba despre Holzindustrie Schweighofer si nu e cazul sa cautati aplicatia aia pe mobil pentru a raporta furtul lemnului. Nu e vorba nici despre afacerile dubioase ale lui Sorin Frunzaverde si nu trebuie sa dati vina pe PSD. Citeste continuarea Prozaic, atat cat sa te duca la un tratament cu Prozac

06.10.2016 Florin Dumitrescu

Despre Vanghelie, cu admiratie

vanghelie De data asta voi scrie despre un latifundiar. Unul special, unul care fara doar si poate ar fi un model pentru latifundiarii momentului. Poate de-al de Becali sau Porumboiu ar invata ceva de la el. Nutresc iluzia unui naiv ireconciliabil ca Porumboiu sau Becali ar mai invata ceva, macar ca n-au invatat ceva bun in cei sapte-ani-de-acasa.

Voi scrie despre Vanghelie Zappa. Ai nostri, cati isi mai amintesc de el, spun ca a fost aroman dar grecii se mandresc ca fiind unul de al lor. Nascut la 1800 in Epirul de Nord din Imperiul Otoman. Ajuns la varsta de 30 de ani in Valahia a studiat dreptul, apoi economia. Stabilit initial la Braila, apoi la Bucuresti, Zappa a finantat construirea hotelului Atena devenit unul dintre cele mai luxoase din partile acestea ale Europei.

Vanghelie a profitat din plin de pretul scazut al pamantului din Baragan dar si de fertilitatea ridicata a acestuia si a cumparat intre 1845 si 1848 peste 15.000 hectare prin Calarasi, Buzau, Ialomita si Prahova. A arendat mai apoi terenurile si a folosit cu chibzuinta veniturile incasate. Pana aici pare multa asemanare cu sus-pomenitii Becali si Porumboiu. Doar pare, pentru ca apare cuvantul chibzuinta.

Iubitor de cultura in general, de cea greaca in special, Vanghelie Zappa a sustinut din tinerete ideea de romanism. Din averea sa a donat 5000 de galbeni pentru scrierea primului dictionar romanesc si a primei gramatici a limbii romane fiind totodata unul dintre fondatorii viitoarei Academii Romane.

Latifundiarul Zappa a scris cartea „Trantorul“, in care a inserat sfaturi practice pentru semanatul culturilor de grau sau de porumb. In aceeasi perioada in care cucerea Bucurestiul cu dragostea lui pentru cultura romana, el a construit la 75 de kilometri distanta de capitala in satul Brosteni din Ialomita un conac impresionant transformand o suprafata de cateva hectare intr-o adevarata mosie boiereasca. „Conacul avea o arhitectura aparte. Era imprejmuit de un zid gros din caramida, inalt de cinci metri, iar in curte se afla o gradina imensa, aproape asemanatoare cu un parc, unde se plantau cele mai frumoase flori.“

Dar nu toate acestea l-au facut cunoscut pe Vanghelie Zappa, desi ar fi fost poate indeajuns. Mosierul de la Brosteni a fost un fervent promotor al reinvierii Jocurilor Olimpice. Cand la 1850 la initiativa poetului grec Alexandru Sutu (si da, e acelasi cu rubedenii multe la Bucuresti) a relansat dezbaterile pe aceasta tema la Atena, Vanghelie al nost’ a fost cel care a scos banu’ si a finantat noul proiect. Zappa a trimis imediat 2000 de florini austrieci pentru organizarea competitiilor dupa cum a edifiat si o constructie olimpica care urma sa functioneze si ca centru expozitional permanent. Acesta este motivul pentru care prima editie a Jocurilor Olimpice de la Atena poarta numele de Olimpiada Zappeiana.

Impresionant, nu? Cati dintre romanii de astazi au auzit oare de el? Veti da vina pe scoala, presa… da stiu!

Iar voi latifundiarilor…se poate! Sa nu fiti doar epigoni.

19.11.2015 Florin Dumitrescu

Pas cu pas…acum 250 de ani

Citesc o carte interesanta, poate cea mai complexa si completa monografie a Banatului istoric, o lucrare cu 15 autori romani, maghiari si sarbi aparuta recent prin grija profesorului Victor Neumann. O citesc cu pasiune si m-am bucurat cand am gasit in ea referiri tehnice foarte detaliate privind reglarea chestiunilor imobiliare in regiune acum mai bine de doua secole si jumatate.

Citez din capitolul “Administratie, colonizari si culturi pe vremea comitatelor” :

Vanzarea pamanturilor trezoreriei a fost ultima mare actiune a colonizarii. Atunci s-au format relatiile de proprietate, care au continuat pana in anul 1918. Casa de Habsburg era interesata de vanzarea pamanturilor, fiind obligata sa mareasca veniturile statului. Vanzarea minelor si a localitatilor de pe malul Muresului nu a fost planificata. Nu au fost vandute pamanturile cultivate cu orez, de exemplu cele de la Omor, Opatica, Gataia si Sfantu Gheorghe. Din cauza apropierii, Vinga nu a fost separata de orasul Timisoara, asimilata fiind aceluiasi statut de oras liber regesc pe care capitala regionala il dobandise. Districtele Chichinda Mare si Becicherecul Mare nu au vandut terenuri pentru noua nobilime, prevazand transformarea ulterioara a districtelor si ridicarea oraselor la statutul de orase libere regesti… Maria Theresia a avut in vedere posibilele revendicari de proprietate in temeiul dreptului istoric, respectiv in temeiul legilor ce fusesera valabile in evul mediu. In acest fel unii ar fi putut invoca o continuitate a drepturilor de proprietate….Proiectele Imparatului Iosif al II-lea urmareau, in primul rand, dezvoltarea agriculturii si a industriei libere.

La 1 august 1781 s-a organizat cea dintai licitatie pentru vanzarea pamantului, desfasurata la Viena si la Timisoara. Domeniile puse in vanzare la Viena au fost Sannicolau Mare, Periam, Sanad, Novi-Knezevac, Coka, etc. Domeniile puse in vanzare la Timisoara au fost Cheches, Sinersig, Hodos, Brestovat, Petrovaselo, etc. Prin licitatia desfasurata la Timisoara, Adam Trejcsik a cumparat localitatea Nadas, cu suma de 31.000 Ft, Jozsek Scolonics a cumparat localitatea Hodos, cu 33.000 Ft., Karoly Rajkovics a cumparat localitatea Cheches, cu 17.500 Ft, Kereszturi a cumparat localitatea Sinersig cu 33.000 Ft.

Cea de a doua licitatie de la Timisoara a avut loc in data de 15 septembrie 1781, cand s-au facut urmatoarele tranzactii: Ege Koszegi a cumparat Remetea Mare, cu 94.000 Ft., Istvan Kyriak a cumparat Mosnita Mare, cu 94.000 Ft., Bazil Damjanovics a cumparat Zadareni, cu 59.000 Ft., Sandor Mihai din Bratislava a cumparat Giarmata, cu 90.000 Ft. Cea de a treia licitatie de la Timisoara a avut loc in 10 aprilie 1782, ocazie cu care au fost cumparate proprietati mai mici cu sume mai mici, ca de exemplu: Istvan Balas, subprefect al comitatului Timis, a cumparat domeniul Altringen, Ferencs Szabo, magistrat al comitatului Timis, a cumparat domeniul Sintar, cu suma de 82.000 Ft., Gyorgy Konszky, secretarul baronului Orczy, a cumparat domeniul Vizma, cu suma de 23.950 Ft.

As face doar cateva scurte observatii la textele de mai sus. Actiunea autoritatilor imperiale austriece era o actiune care urmarea cresterea veniturilor trezoreriei, dar nu prin sporirea taxelor percepute ci prin vanzarea unor bunuri imobiliare aflate in proprietatea statului. Apoi, vanzarea preconizata urma sa tina cont de dezvoltarea urbana ulterioara, prognoza dezvoltarile urbane ale regiunii si interesele strategice ale statului avand in acelasi timp grija sa nu distruga ceea ce exista deja bine facut, cum ar fi plantatiile de orez. Vanzarea terenurilor se facea cu grija fata de posibilele revendicari imobiliare, dreptul de proprietate privata fiind sacrosant iar securitatea circuitului civil extrem de importanta. Si, nu in cele din urma observ ca “politicienii” momentului erau intre achizitorii de terenuri, dar asa… mai pe la coada, multumindu-se cu domeniile mai marunte.

Una peste alta… pare a fi un plan, nu!? Si cand ma gandesc ca ne despart peste 250 de ani.

21.09.2015 Florin Dumitrescu

Ciocoi vechi si nuoi

Economia agricola a Romaniei se capitalizeaza! Nu mai exista nici o indoiala in aceasta privinta. Micile proprietati taranesti, dobandite sau re-dobandite prin reforma agrara post-decembrista se aglutineaza in jurul acelora care au avut capitalul sau abilitatile necesare pentru competitivitate.

Din pacate aceia care au avut capitalul si abilitatile pentru dezvoltarea unor mari afaceri in agricultura sunt fie capitalisti straini, fie intreprinzatori romani curajosi si aflati in relatii “speciale” cu politicienii locali. Cel putin in marea majoritate a lor.

Asadar, taranul roman ca proprietar si agricultor de succes este pe cale de disparitie. Viitorul agriculturii romanesti il reprezinta marile proprietati agricole ce sunt detinute de catre marile companii.

Dumitrescu & Asociatii si revista on-line fraudaimobiliara.ro au pregatit impreuna cu analistul economic Andrei Deheleanu un infografic cu marile proprietati agricole si forestiere din Romania. Veti putea observa care sunt cei mai mari investitori din agricultura romaneasca si unde sunt zonele in care acestia au investit.

In opinia noastra, aceste tendinte se vor accentua in perioada care urmeaza. Ba mai mult, incetul cu incetul chiar marele capital romanesc va fi inlocuit de multinationalele din ce in ce mai interesate de extraordinarul potential agricol al Romaniei. Iar daca ne intrebati pe noi, preferam multinationalele pentru abilitatile reale in dezvoltarea unor afaceri rentabile in agricultura si resurselor lor financiare la fel de reale, in locul imbogatitilor romani ai tranzitiei.

Dar peste toate, speram ca macar pe ici pe colo, vom mai vedea si traditionale ferme taranesti pe care oile turcane vor paste printre palcurile de meri si pruni “autohtoni”.

Pentru a afla mai multe detalii despre tendintele privind tranzactiile imobiliare din agricultura romaneasca, va rugam sa ne contactati.

16.11.2014 Florin Dumitrescu

Povestea cu drobul de aur

Articolele care circula in ultima vreme in presa romana, citarea unor surse straine destul de bine informate, etc. toate astea imi sugereaza a campanie de promovare. Si nu pot spune ca ma deranjeaza. Este vorba despre promovarea subtila dar intensa o unei intregi industrii – afacerile imobiliare.

Se vorbeste despre pretul scazut al terenurilor din Romania, despre potentialul de crestere al acestora, despre fertilitatea crescuta a acestor terenuri, etc.

Toate bune si frumoase. O relansare grandioasa a acestei afaceri in care activez de destula vreme, noi proiecte imobiliare de anvergura si mari investitii straine m-ar bucura si ar deschide noi oportunitati financiare pentru firma pe care o conduc.

Dar lucrurile nu sunt chiar atat de simple pe cat par la prima vedere. Niciodata nu au fost. Vreau sa precizez dintr-un inceput ca ma refer in aceasta analiza doar la terenurile agricole din mediul rural

In primul rand, am vazut multe preturi si formule privind valoarea terenurilor din Romania. In opinia mea, acestea sunt false, in intregime false. Preturile terenurilor variaza foarte mult de la un loc la altul iar criteriile care influenteaza acest pret sunt, si voi enumera doar cateva, gradul de comasare al acestora, fertilitatea si masurile de agromediu implementate asupra lor, infrastructura de transport si apropierea de centrele urbane debuseu, infrastructura agricola pentru depozitarea si procesarea produselor agricole, etc.

Apoi am citit despre potentialul de crestere al valorii terenurilor tranzactionate. Eu consider ca aici este vorba despre pura speculatie si nimic mai mult. Valoarea terenurilor achizitionate de catre noii investitori poate creste dar si scadea in functie de evolutia elementelor de care vorbeam mai sus, cum ar fi dezvoltarea infrastructurii sau a gradului de comasare al terenurilor.

Nu vreaun sa fiu inteles gresit. Cred in potentialul de crestere al acestei industrii imobiliare, cred in potentialul agriculturii romanesti si stiu ca pretul terenurilor agricole este unul foarte competitiv pe piata internationala. Vreau doar sa atrag atentia potentialilor investitori privind complexitatea acestui fenomen si sa indemn la o analiza profunda a oportunitatilor de investitii. In fond, cei doi mari factori ce influenteaza pretul si potentialul de crestere al acestui pret al terenurilor agricole sunt foarte greu de anticipat si cuantificat in Romania. Dezvoltarea infrastructurii depinde de decizia politica aproape exclusiv, intr-un mediu politic neprofesionist si aproape imprevizibil. Gradul de comasare al terenurilor depinde, dincolo de contexul legislativ foarte restrictiv instituit prin legea 17/2014, de actul de vointa a sute sau mii de mici proprietari funciari.

Cu riscul de a fi acuzat de parti-pris, va rog sa apelati la profesionisti.

07.07.2014 Florin Dumitrescu

O plimbare de un ceas

Totul era pregatit, mai trebuia sa masuram pamantul. Am negociat cu toti membrii familiei, am discutat cu proprietarul, am mai discutat odata cu copiii proprietarului pentru “ei hotarasc”, am reluat discutia cu nepotii pentru ca “ei au scoala” si pana la urma am ajuns la un consens. Am dat arvuna si am redactat antecontractul. Ne-am asigurat ca nu exista arendasi sau vecini recalcitranti.Totul era pregatit pentru a masura pamantul si a finaliza actele.

Topografii venisera de la 100 de km. Ne-am asigurat ca toate echipamentele functioneaza si ca exista semnal GPS. Batranul de 75 de ani si nelipsitul sau baston au urcat in vehiculul de teren.

- Mergem de drumul asta cam la 15 minute, apoi in vale ne oprim la hotarul meu, e un nuc mare acolo unde am insemnat coltu’ la hotar. – ne indica proprietarul foarte sigur pe el.

Luam la rand toate hartoapele si ne umplem de praf hainele transpirate la cele 33 de grade ale amiezii de iulie. Soferul foarte priceput se opreste in valea anuntata in dreptul unui nuc pe jumatate ars, o imagine inconfundabila in peisajul dezolant.

- Nu, nu-i aici!Pesemne ca nu am ajuns inca. Daca nu sa rup matele in mine de la gropile astea ajungem repede.

Drumul urmeaza o costisa inspre dreapta si ne indoim sub hurducaturile masinii ce pare sa se descleieze cu fiecare groapa luata in piept.La un moment dat drumul se opreste brusc la umbra unor tufisuri uriase de salcami.

- Bag sama ca aici s-o rupt pamantu’. Io n-am fost p’aci din 85. Tre’ sa mer’em pe jos d’aici.

Coboram obositi deja si incepem a urca prin locul ce pare a fi fost candva un drum, acum doar o vale infundata de maracini incarcati cu spini. Si continuam cu falsa indarjire, in timp ce gandurile ca am facut o afacere proasta ma napadesc in plin.

Scapand de maracini, urmam batranul ce pare a avea o energie secreta in bastonul de care nu se desparte niciodata, spre un povarnis impasunat strajuit de artari tineri ce raspandesc o umbra subtire.

Si, iata dupa aproape un ceas de stalcit bocancii prin iarba deasa ajungem la un nuc pe jumatate ars, o imagine inconfundabila in peisajul dezolant.

- Aici e! Aici e coltu’ la hotar racneste batranul. – sigur pe el.

- E acelasi loc pe care l-am vazut acum o ora, e acelasi copac lovit de fulger, mosule. L-am ocolit doar peste deal. – raspunde usor enervat topograful

- Nu, asta e hotarul meu! De aici incepeti sa masurati!- incheie fara drept de replica, batranul proptindu-se agale in bastonul de care nu se despartea niciodata.

29.03.2014 Florin Dumitrescu

Vesnicia n-are asigurare

Nici nu mai stiu cum am ajuns in satul asta uitat de lume de prin Apuseni. Nici nu are importanta pana la urma. Ma aflu aici pentru a achizitiona un lot-doua pentru un neamt. Ghidul meu vorbeste neintrerupt, vrute si nevrute. De mult nu il mai ascult. Ma concentrez pe lumina diafana si aerul rarefiat si rece care ma inconjoara. Frumoase locuri.

- Am ajuns, imi spune. E casa asta din caramida netencuita, casa arsa. A ars vara trecuta impreuna cu celelalte doua din dreapta.

Tresar. Am ajuns in sfarsit la locuinta vanzatorului. Un caine latra spre socializare. In curte, un batran ciocane niste barne ce urmeaza probabil a fi folosite la constructie. Totul pare un primitiv santier de constructie. Barne, tigla, caramida, rasfirate prin intreaga curte, nu fac decat sa sporeasca farmecul acelui loc uitat de lume.

- Ce s-a intamplat? incerc eu sa fac conversatie. Cum a ars casa?

- Apai de la vecinu’. Vecinul din deal ardea la gradina paiele si n-o stins focu’ cand s-o dus in casa. Si de la paie s-o aprins un butoi de motorina mai mult gol, apoi s-o dus la butelie care o esplodat si asa, una dupa alta de la vecinu’ din deal la al de langa mine si apoi la casa mea. Si o ars totu’.

Regret tentativa mea de a face conversatie. Povestea batranului ma inunda prin simplitatea durei realitati.

- O venit tat satu’ cu apa, cu paturi. Pana sa vina pompierii aproape ca o fost gata. Apai cand m-am uitat in sus si am vazut ceru’ in loc de pod mi-o venit sa omor vreo cativa. Daca aveam un pistol…

Incerc sa schimb directia in care merge discutia si zic:

- Dar vad ca ati refacut casa. E aproape gata. Din vara si pana acum e foarte bine. Ati avut asigurare?

- Da, am avut. Da’ n-am primit bani ca s-o schimbat legea inainte. N-am primit nimic. Da’ m-or ajutat oamenii cu ce-or avut. Cu caramida, cu lemne, cu zile de claca. Si hainele de pe mine is de capatat. Si iaca ca acus ii gata.

17.11.2013 Florin Dumitrescu

Luna noua si varcolacii fara creier

“2000 de romani si-au cumparat pamant pe Luna” asta este titlul unui articol publicat de o cunoscuta publicatie economica.

“Investitorii sunt tot mai reticenti atunci cand iau in calcul o posibila afacere imobiliara. Criza internationala a finantelor a dus la o scadere generalizata a preturilor din real-estate. O solutie inedita este oferita de compania "Ambasada Lunara". Reprezentantii din Romania vand terenuri pe Luna cu numai 69 de euro pentru 8,1 hectare. Pe langa latura romantica pe care o poseda o achizitie pe Selena, cumparatorii tin cont de decizia NASA de a construi o baza locuibila pe corpul ceresc in urmatorii 12 ani. Putin probabil sa fie locuita de toti cei sase milioane de proprietari. Nici pentru specula nu este insa loc.” incheie foarte serios jurnalistul.

Speculatie? frauda imobiliara? Nu! asta nu e decat o foarte mare prostie.

Dar, ce mai citesc? „Fostul premier bulgar Serghei Stanisev a declarat cu mandrie ca are teren pe Lună. Fostul sef al Executivului bulgar s-a laudat cu noua sa achizitie cu prilejul celei de-a 20-a aniversari a Clubului Atlantic de la Sofia. Gigi Becali, Silviu Prigoana si Andreea Marin vor fi vecini pe satelitul natural al Pamantului.” Sa ma mai gandesc… categoric da! Trebuie sa fi batut rau in cap pentru ca sa iti cumperi pamant pe Luna...sau cum spune o cunoscuta vedeta TV “Nu-i asa?”

25.05.2013 Florin Dumitrescu

Treaba nemteasca

Un prieten ce conduce o firma de topografie ma invita in birourile lui.

Trebuie sa recunosc ca activitatea asta ma preocupa de destula vreme. M-am tot invartit in jurul ei in repetate randuri. Am asistat clienti cu tranzactii imobiliare importante, am studiat documentatie cadastrala, am facut inregistrari de carte funciara, am redactat tot felul de acte pentru dezmembrari sau comasari de terenuri, ba chiar am participat si la ridicari topografice pe teren, dar nici odata nu am studiat macar si superficial dar in mod coerent activitatea de topografie. Poate ca acum voi avea ocazia.

Firma Pfandl & Mayer e destul de veche pe aceasta piata si desi nu este o firma mare si nu se poate lauda cu masurarea conductei Nabucco, e cunoscuta pentru serviciile de calitate si adoptarea unor tehnologii inovatoare in domeniu. Intre altele sunt si distribuitori exclusivi de software dedicat si instrumente de geodezie.

Probabil ca toate birourile topografilor arata la fel, peretii acoperiti cu harti,Temesburgul austriac la loc de cinste, instrumente ciudate pe rafturi, imprimante gigantice si mormane de hartie cu desene colorate in suluri rasfirate peste tot.

Ceea ce ne diferentiaza de ceilalti sunt softurile speciale pe care le utilizam, imi spune Alin Pfandl, directorul firmei. Datele de pe teren sunt convertite in baze de date si totodata pozitionate pe hartile digitale. Nimic nou poate, dar daca iti voi spune ca bazele de date sunt compatibile cu un excell clasic iar hartile pot fi vizualizate pe Google Earth vei intelege diferenta intre softurile greoaie pe care le utilizeaza cei mai multi si ceea ce avem noi. Chestiile astea ne plaseaza pe picior de egalitate cu o firma similara din Austria sau Statele Unite. Este suficient pentru client sa detina un soft de tip excell si sa isi descarce Google Earth si va putea sa urmareasca in timp real cum ii masuram, impartim sau alipim terenurile, pe unde vor trece drumurile, ce a vandut sau cumparat astazi si asa mai departe. Poate in acelasi timp sa ne trimita instructiuni in orice moment. Lucrurile au mers departe cu tehnologia asta si asiguram o transparenta totala.

Apoi am vazut ca asa stau lucrurile. Am vazut hartile unor proprietati cu analize facute la minut dupa proprietari sau categoria de folosinta a terenurilor. Poate lipsa mea de experienta faca ca lucrurile sa para mai spectaculoase decat sunt ele in realitate, dar imi amintesc de nenumaratele vizite la APIA cu dosarele pentru subventii in agricultura ale unor clienti si stangacia cu care functionarii manuiau hartile digitale cumparate cu bani grei prin achizitii publice “ harti vechi din 2007” in care loturile de teren se suprapuneau fara explicatii cu luciul de apa al vreunei balti mai mari.

Deci da, e spectaculos si ii recomand!

12.01.2013 Florin Dumitrescu

Geopolitica si imobiliarele

Piata imobiliara poate fi influentata determinant de diverse evenimente, dintre cele mai atipice, un analist imobiliar trebuind sa tina cont de acestea. Marile mutatii politice au determinat mai totdeauna astfel de influente asupra pietii imobiliare, unele mai subtile, altele radicale.

Revolutia castrista din Cuba, din anii ’60 a dus la prabusirea pretului imobilelor de vacanta din Havana, hotelurile, cazinourile si restaurantele de pe coasta dupa cum si proprietatile imobiliare rurale detinute in mare parte de companiile United Fruit si Industrial Alcohol si-au diminuat valoarea de piata de 10 ori, in mai bine de cateva luni.

Peste doua decenii, temandu-se de nationalizarea ce parea iminenta dupa alipirea la China, zeci de mii de proprietari de apartamente din Hong Kong si-au sos la vanzare imobilele, determinand o scadere dramatica a preturilor. Cei care au avut inspiratia sau rabdarea de a astepta, s-au dovedit niste norocosi mai degraba decat speculanti bine informati.

Dar schimbari de amploarea celor despre care vorbesc pot avea si efectul invers al consolidarii valorii de piata pentru imobilele pozitionate strategic in astfel de momente. Astfel, dupa ce Iugoslavia s-a destramat intr-un sir de conflicte sangeroase, orase cum ar fi Neum si Kopaonik au crescut in insemnatatea turistico-geografica pentru natiunile lor. Turistii sarbi au abandonat vechile resorturi ale Sloveniei in favoarea proaspetei statiuni Kopaonik iar instaritii noii Bosnia-Hercegovina construiesc resedinte valoroase in unicul port maritim al tarii, Neum.

Despre cum au influentat si influenteaza in continuare modificarile geopolitice piata imobiliara din Romania ma gandesc sa scriu intr-un alt post.

Despre istorie si imobiliare puteti citi Hercules si popoarele migratoare.

02.12.2012 Florin Dumitrescu

Armata e cu noi... sper

Anatoli Serdiukov este acuzat ca in numai cinci ani a provocat pagube de 72 milioane de euro.

Presedintele rus Vladimir Putin l-a demis ieri pe ministrul Apararii Anatoli Serdiukov din cauza unui scandal cu fraude in valoare de mai multe milioane de euro, inlocuindu-l imediat cu unul dintre oamenii sai de incredere, fostul ministru pentru situatiile de urgenta Serghei Soigu. "Data fiind situatia din ce in ce mai dificila de la Ministerul Apararii, am luat decizia de a-l elibera din functie pe ministrul Apararii Serdiukov, pentru a crea conditiile necesare unei anchete obiective", a declarat presedintele rus.

La sfarsitul lui octombrie, mai multe anchete au fost deschise asupra activitatii unei societati controlate de minister, Oboronservis, pentru frauda comisa in timpul vanzarii unor bunuri imobiliare, a unor terenuri si a unor actiuni ce ii apartin. Potrivit comitetului de ancheta rus, intr-o prima faza anumiti responsabili ai ministerului alegeau bunurile imobiliare cele mai prestigioase gestionate de societate. Investeau in acestea sume enorme de bani provenind din bugetul rus, dupa care le revindeau prin intermediul unor companii afiliate Oboronservis la preturi inferioare celor de pe piata.

Conform primelor informatii, prejudiciul adus de vanzarea a doar opt bunuri imobiliare se ridica la trei miliarde de ruble (74 de milioane de euro), a indicat comitetul. Oboronservis, creata in 2008 printr-un decret al Kremlinului, are atributii foarte diverse, mergand de la mentenanta unor echipamente ale armatei pana la publicare unor opere ale ministerului si organizarea aprovizionarii trupelor.

Schema descrisa mai sus e veche de cand lumea si s-a aplicat si la noi la privatizarea Romtelecom spre ex, si pare sa fie cheia succesului unei companii private gigant nascute in anii ultimelor guvernari – Grup Feroviar Roman.

Ceea ce nu s-a intamplat (inca) este ca Ministerul Apararii Nationale, detinator al unui patrimoniu imens, nu a marsat, ca prin alte parti, la scheme de fraude imobiliare. Cu exceptia unor cazuri izolate, nedovedite pana la urma, cum ar fi cel privind terenurile lui Gigi Becali din Pipera, armata care detine doar la mine in cartier terenuri de cateva zeci de milioane de euro, nu a cazut prada acestor practici.

In zona in care locuiesc exista terenuri si constructii intinse detinute inca de armata, desi goale de multa vreme, ele au scapat goanei dupa terenuri ieftine din anii 2000-2008. Schimburile de terenuri s-au facut intre institutii de stat si sunt detinute acum de Cartea Funciara, Institutul National de Administratie sau SRI. Imensa cladire din centrul orasului, Spitalul Militar este in continuare in proprietatea armatei in ciuda presiunilor de a fi preluata de Primaria Timisoara. Terenurile din zona Giroc au fost distribuite prin lege revolutionarilor, si exemplele pot continua.

Confruntata cu o reducere drastica a alocatiilor bugetare, cu reduceri masive ale personalului si cu o restructurare profunda vecina doar cu desfiintarea totala mai mult decat cu modernizarea, Armata Romana a stiut sa isi patreze demnitatea. Recunostiinta!

14.04.2012 Florin Dumitrescu

Vintage e trendy

Acesta este un articol de prin 2007… vorbeste despre tendintele din piata imobiliara… cititi-l pentru amuzament… si pentru luare aminte…

Preturile terenurilor pot creste pana la 1000%

este o piata imobiliara atractiva, in principal datorita fondului imobiliar util si, in acela si timp, preturilor considerate mici in comparatie cu anumite tari europene, potrivit profesorului de gestiune imobiliara la Universite Francophone Internationale - Bruxelles, Artur Silvestri.

Un studiu al PriceWaterhouseCoopers a stabilit, anul trecut, ca Romania este cea mai interesanta piata de investitii din zona, in timp ce un alt studiu, al Colliers International, situeaza Romania pe locul doi in lume. Potrivit acestuia, pe primul loc se afla piata imobiliara din Manhattan, Statele Unite, unde se gasesc cele mai solicitate spatii de birouri, si unde, de regula, agentii imobiliari lucreaza cu liste de asteptare pentru chiriasi.

Un alt raport arata ca, in urmatorii 10 ani, preturile vor creste cu 414 la suta, ceea ce inseamna ca Romania este cotata ca fiind cea mai rentabila zona din Europa pentru investitii imobiliare. De altfel, si studiul realizat de PricewaterhouseCoopers arata ca plasamentele in proprietatile imobiliare din s-ar putea dovedi cele mai rentabile investitii pe termen lung din Europa in acest domeniu.

In topul realizat, depaseste tari precum Polonia, Ungaria, Portugalia, in vreme ce Franta si Spania sunt in coada listei. Se considera ca aceste cresteri nu se vor aplica la toate categoriile de proprietati imobiliare. Pentru terenurile agricole se anticipeaza chiar o crestere mai mare, in vreme ce apartamentele in blocurile construite inainte de 1989 sunt considerate a fi una dintre exceptii.

Citeste continuarea Vintage e trendy

31.01.2010 Florin Dumitrescu

De la latifundiar la lord... peste capul taranului roman

reforma de citit, pur si simplu... si fara comentarii

Concernul Ingleby din Danemarca a preluat anul trecut doua companii agricole din Romania, mizand pe productia de cereale pe o suprafata de aproximativ 4.000 de hectare, potrivit autoritatilor locale din judetele Timis si Caras-Severin.

Companiile Campo d’oro si Cinque Stelle Venete din judetele Timis si Caras-Severin, infiintate de catre doi investitori italieni, au fost preluate de Ingleby care a pastrat atat obiectul de activitate al firmelor preluate, cat si vechile denumiri.

Reprezentantii Ingleby nu au dorit sa comenteze despre tranzactiile din Romania si nu au precizat nici valoarea acestora.

Citeste continuarea De la latifundiar la lord... peste capul taranului roman

12.10.2008 Florin Dumitrescu

Poporul imobiliar

Ziua care incepea trebuia sa fie o zi grea.
Aveam pe la pranz o inmormantare la care nu puteam sa lipsesc, iar mie nu imi plac inmormantarile. Pe bune ca ziua trebuia sa fie grea.

Ajung la birou pe la 09.00 destul de mototolit si oricum imbracat in negru. Nu apuc sa spun “buna dimineata” cuiva ca ma si trezesc cu un amic “comerciant de cereale”, dupa cum spune chiar el, de la Peciul Nou.

- Ce faci? Hai sa bem o cafea... Am o afacere tare pentru tine. Am de vanzare terenuri pe malul canalului Bega. Ai auzit ca se dragheaza... unde crezi ca vor pune pamantul, Citeste continuarea Poporul imobiliar