Aus dem Grundsatz, dass keiner der Miteigentümer ein ausschließliches Recht auf einen wesentlichen Teil des Eigentums hat, leitet sich die Einstimmigkeitsregel ab, die das Bestehen einer Willensübereinkunft aller Miteigentümer zur Vornahme einer bezweckten Handlung voraussetzt das ganze gut.

Der zweite Grundsatz, der die Verwaltung eines in Aktien gehaltenen Vermögens regelt, ist der zweite Grundsatz, wonach jeder Miteigentümer über seinen Anteil am Recht frei verfügen kann, in dem Sinne, dass er ihn veräußern oder mit dinglichen Garantierechten belegen kann was sie nicht implizieren Enteignung. Mit anderen Worten, jeder Miteigentümer hat in Verbindung mit seinem Anteil an dem Recht die Ausschließlichkeit. Der genannte Grundsatz ist im bestehenden Zivilrecht geregelt, wonach „jeder Miteigentümer ausschließlicher Inhaber eines Anteils des Eigentumsrechts ist und darüber frei verfügen kann, sofern nichts anderes bestimmt ist“.

La promessa di concludere un contratto avente per oggetto il diritto di proprietà sull’immobile o altro diritto ad esso connesso può essere annotata nel libro fondiario, se il promittente è iscritto nel libro fondiario come titolare del diritto oggetto della promessa, e il preliminare, a pena di rigetto della richiesta di notazione, stabilisce il termine entro il quale il contratto deve essere concluso. L’annotazione può essere effettuata in qualsiasi momento entro il termine stipulato nel preliminare per la sua esecuzione, ma non oltre sei mesi dalla sua scadenza.

La promessa può essere cancellata, se il convenuto non ha chiesto al giudice di pronunciarsi in sostituzione del contratto, entro sei mesi dal termine per la sua conclusione o se, nel frattempo, il bene è stato definitivamente aggiudicato nel vendita forzata da un terzo che non è tenuto a rispondere delle obbligazioni del promettente (art. 906 par. 2 del codice civile rumeno).

La cancellazione sarà disposta d’ufficio se fino alla scadenza del termine di sei mesi previsto dall’art. 906 alin. 2 del codice civile, non è stata richiesta la trascrizione del diritto oggetto della promessa, salvo il caso in cui l’avente diritto abbia richiesto l’annotazione nel libro fondiario dell’azione prevista dall’art. 906 par. 2 del codice civile rumeno.

Inoltre, la promessa sarà cancellata d’ufficio in tutti i casi in cui, fino alla conclusione del contratto di cui sopra ovvero fino alla definizione definitiva dell’azione prevista dall’art. 906 par. 2 del codice civile rumeno, l’immobile è stato definitivamente aggiudicato nella vendita forzata da un terzo che non è tenuto a rispondere delle obbligazioni del promettente.

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Come nella normativa vigente, nell’accoglimento del nuovo codice di procedura civile rumeno approvato dalla Legge n. 134/2010, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Romania, parte I, n. 485 / 15.07.2010, l’esecuzione forzata si integra nel processo civile, rappresentando la sua seconda fase, un procedimento attraverso il quale il creditore, titolare del diritto riconosciuto da una decisione giudiziale o da altro atto esecutivo, vincola, con la concorrenza dei organi statali competenti, sul suo debitore che non adempia volontariamente agli obblighi derivanti da tale titolo, di adempierli, con la forza.

Il diritto di avviare l’esecuzione spetta, quindi, al creditore, salvo diversa disposizione di legge (art. 654 par. 1 del nuovo codice di procedura civile rumeno) che, tuttavia, può procedere al riguardo solo nel rispetto di determinati requisiti di ordine procedurale espressamente disciplinato dal legislatore.

Sotto l’aspetto della competenza dell’ufficiale giudiziario, l’art. 642 del codice civile rumeno stabilisce che, salvo diversa disposizione di legge, le decisioni del tribunale e gli altri titoli esecutivi sono eseguiti dall’ufficiale giudiziario del distretto della corte d’appello, come segue: in caso d’inseguimento forzato di beni immobili, inseguimento forzato dei frutti colti alle radici e dell’esecuzione forzata diretta dell’immobile, l’ufficiale giudiziario della circoscrizione della corte d’appello ove si trova l’immobile. Disposizioni analoghe si trovano nell’art. 808 par. 1.

In caso d’iscrizione di più immobili, censiti presso il medesimo ufficio o presso diversi uffici catastali e di pubblicità immobiliare, per un debito garantito da ipoteca collettiva, la domanda va indirizzata all’ufficiale giudiziario nel cui territorio è iscritta l’ipoteca principale (art. 808 par 3).

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As in the current regulation, in the acceptance of the new Code of Civil Procedure approved by Law no. 134/2010, published in the Official Gazette of Romania, part I, no. 485 / 15.07.2010, the forced execution is integrated into the civil process, representing its second phase, a procedure through which the creditor, holder of the right recognized by a court decision or by another executory act, constrains, with the competition of the competent state bodies, on its debtor who does not voluntarily execute his obligations deriving from such a title, to carry them out, forcibly.

The right to start the enforcement belongs, therefore, to the creditor, unless otherwise provided by law (art. 654 paragraph 1 of the new Romanian Code of Civil Procedure) which, however, can proceed in this regard only in compliance with certain requirements of procedural order expressly regulated by the legislator.

Under the aspect of the competence of the bailiff, art. 642 of the Romanian Code of Civil Procedure stipulates that, unless otherwise provided by law, the court decisions and other enforceable titles shall be executed by the bailiff from the constituency of the court of appeal, as follows: in case of forced pursuit of real estate, the forced pursuit of the fruits caught by the roots and of the direct real estate forced execution, the bailiff from the circumscription of the court of appeal where the real estate is located. Similar provisions are found in art. 808 para. 1.

When several real estates are pursued, registered at the same office or different cadastral and real estate advertising offices, for a debt secured by a collective mortgage, the application will be addressed to the bailiff in whose territorial area the main mortgage is registered (art. 808 para.3).

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The promise to sign a contract having as object the property right over the real estate or another right in connection with it can be noted in the land book if the promisor is registered in the land book as the holder of the right subject to the promise, and the pre-contract (under penalty of rejection the application for grading) stipulates the term in which the contract is to be concluded. The registration of this contract can be done at any time within the term stipulated in the pre-contract for its execution, but not later than six months from its expiration.

The promise may be deleted if the beneficiary has not asked the court to issue a decision to take the place of the contract, within six months of the deadline for its conclusion or if, in the meantime, the property was finally obtained during the sale forced by a third party who is not required to answer for the obligations of the promiser (art. 906 paragraph 2 of the Romanian Civil Code).

The deregistration will be ordered ex officio if, until the expiration of the term of six months provided in art. 906 para. 2 of the Romanian Civil Code, the registration of the right that was the object of the promise was requested, except for the case when the entitled person requested the notation in the land book of the action provided in art. 906 para. 2 of the Romanian Civil Code.

Also, the promise will be deleted ex officio in all cases when, until the conclusion of the contract mentioned above or until the final settlement of the action is provided in art. 906 para. 2 of the Romanian Civil Code, the building was definitively acquired in the forced sale by a third party who is not required to answer for the obligations of the promisor.

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Una volta firmati i documenti di compravendita di un immobile, i corrispettivi relativi all’operazione verranno pagati presso l’ufficio notarile presso il quale si è conclusa l’operazione. Tali onorari sono di varia natura e rappresentano principalmente onorario notarile (che è il valore dei servizi prestati dal notaio mediante la redazione e autentica degli atti), onorario tabulato OCPI (che è un corrispettivo stabilito dalla legge per l’iscrizione al registro fondiario di dei diritti di nuova costituzione) e l’imposta sui redditi conseguiti dalla vendita degli immobili (imposta di transazione, stabilita dal Codice Fiscale).

L’onorario notarile e l’onorario OCPI sono a carico dell’acquirente e l’imposta è a carico del venditore dell’immobile.

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L’azione relativa al limite di proprietà è un’azione reale, corteggiatore, con la quale l’attore pretende che, in contraddizione con l’imputato, il giudice debba determinare, con segni esterni, l’entità dei loro fondi limitrofi.

La qualità di attore ha il proprietario, il superficiale o l’usufruttuario che pretende la delimitazione del suo fondo da quello confinante, appartenente ad altri titolari; se tale azione comporta la rivendicazione di una porzione di terreno, la qualità processuale attiva ha solo il proprietario.

L’azione relativa al limite di proprietà è inammissibile tra i comproprietari e, se il fondo è un bene comune, deve essere formulata da entrambi i coniugi.

La qualità processuale passiva, convenuta, ha il proprietario del fondo adiacente a quello dell’attore, contro il quale si chiede la delimitazione.

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Secondo l’articolo 1831 del nuovo codice civile rumeno, lo sfratto dell’inquilino avviene sulla base di una decisione del tribunale.

Sempre secondo la legge, l’inquilino è obbligato a pagare l’affitto previsto nel contratto fino alla data di effettiva liberazione dell’abitazione, nonché a riparare i danni di qualsiasi natura causate al locatore fino a tale data.

In mancanza d’interdizione prevista al riguardo, con il conduttore potranno convivere anche altre persone, nel qual caso saranno tenute in solido con lui, per qualunque delle obbligazioni nascenti dal contratto.

La risoluzione del contratto di locazione, nonché la decisione del tribunale di evacuare l’inquilino sono di diritto opponibili e sono eseguite nei confronti di tutte le persone che vivono, con o senza titolo, insieme all’inquilino.

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Ab 2012 können ausländische Bürger aus EU-/EWR-Mitgliedsstaaten in Rumänien Grundstücke für Zweitwohnsitze erwerben. Daher kann ein Bürger eines EU-/EWR-Mitgliedstaates derzeit Immobilien (Haus, Grundstück, Wohnung usw.) unter den gleichen Bedingungen wie ein rumänischer Staatsbürger durch Kauf, Tausch, Schenkung oder andere Art von Übertragungsurkunde erwerben. des Grundstücks, der Bestimmungsort des Gebäudes muss jedoch der Zweitwohnsitz sein. Die Landnutzungskategorie muss Bauhöfe sein. Das Land kann bebaut oder unbebaut sein.

Als Wohnsitz der natürlichen Person gilt nach den gesetzlichen Bestimmungen der Ort, an dem sie ihren Nebenwohnsitz hat. Im Gegensatz zum Wohnsitz ist der Aufenthalt fakultativ und vorübergehend. Eine natürliche Person kann im Hoheitsgebiet eines Staates nur einen Wohnsitz haben.

Die Bauten, ohne das Eigentumsrecht über das zuführende Grundstück, können bedingungslos erworben werden.

Din principiul potrivit caruia niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei fractiuni materiale din bun decurgea regula unanimitatii, care impunea existenta acordului de vointa al tuturor copartasilor pentru efectuarea unui act avand ca obiect intregul bun.

Cel de al doilea principiu care guverneaza administrarea unui bun detinut in cote parti rezulta al doilea principiu, potrivit caruia fiecare coproprietar poate dispune in mod liber de cota sa din drept, in sensul ca o poate instraina sau o poate greva cu drepturi reale de garantie care nu presupun deposedarea. Altfel-spus, in legatura cu cota sa parte din drept, fiecare coproprietar are exclusivitatea. Principiul enuntat isi gaseste reglementarea in legislatia civila existenta potrivit cu care “fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din dreptul de proprietate si poate dispune in mod liber de aceasta in lipsa de stipulatie contrara”.

Daca un imobil este traversat de limita de demarcare intre intravilanul si extravilanul unei localitati din cadrul unei unitati administrativ-teritoriale, acel imobil va fi despartit in doua imobile, pentru care se vor acorda numere cadastrale distincte, unul pentru portiunea din intravilan si altul pentru cea din extravilan.

Cu ocazia realizarii lucrarilor de inregistrare sistematica a imobilelor pentru care au fost emise titluri de proprietate potrivit legilor de restituire a proprietatilor funciare, daca la nivelul unei tarlale se constata, in urma realizarii masuratorilor, un deficit de suprafata, diferenta de teren dintre suprafata inscrisa in actul de proprietate si cea existenta in teren in acea tarla poate fi alocata in alta tarla din cadrul unitatii administrativ-teritoriale, cu acordul proprietarului in cauza, exprimat prin inscris incheiat in forma autentica notariala, tinând seama de situatia de fapt si pe baza planului parcelar modificat de persoana autorizata sa execute lucrari de cadastru.

Once the sale-purchase documents regarding a building are signed, the fees related to the transaction will be paid at the notary office where the operation is completed. These fees are of several types and represent primarily the notary fee (which is the value of the services provided by the notary by drafting and authenticating the documents), OCPI tabulation fee (which is a fee established by law for registration in the land register of the newly constituted rights) and the tax on the incomes obtained from the sale of the real estates (transaction tax, established by the Romanian Fiscal Code).

The notary fee and the OCPI tabulation fee are due by the buyer and the tax is due by the seller of the property.

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La cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia in baza unei documentatii cadastrale, insotita de:

– certificatul eliberat de primaria in a carei raza teritoriala este situat imobilul, din care sa rezulte ca: posesorul este cunoscut ca detine imobilul sub nume de proprietar; imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost inscris in evidente ca fiind in domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale;

– declaratia pe propria raspundere a posesorului, data in forma autentica, prin care acesta declara ca: poseda imobilul sub nume de proprietar; este sau nu casatorit (in cazul in care este casatorit, va preciza si regimul matrimonial; nu a instrainat sau grevat imobilul; imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; imobilul este detinut sau nu pe cote-parti; in cazul in care imobilul este detinut pe cote-parti, toti posesorii vor declara intinderea cotelor; inscrisul doveditor al posesiei provine de la partile semnatare ale acestuia; in cazul in care nu exista inscris doveditor, va declara ca nu detine si nu are cunostinta de existenta unui astfel de inscris;

– inscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma in care este intocmit, atunci când acesta exista;

– copie de pe actele de identitate si stare civila.

Starting with 2012, foreign citizens from EU / EEA member countries can acquire land in Romania for secondary residences. Therefore, at present, a citizen of an EU / EEA member state can acquire real estate (house, land, apartment, etc.) under the same conditions as a Romanian citizen, by purchase, exchange, donation, or another type of transfer deed. of the property, but the destination of the building must be that of secondary residence. The category of land use must be construction yards. The land can have constructions on it or it can be without built constructions.

According to the provisions of the law, the residence of the person means the place where he has his secondary home. Unlike domiciles, the residence is optional and temporary. A natural person can have only one residence on the territory of a state.

The constructions, without the property right over the afferent land, can be acquired unconditionally.

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A partire dal 01.01.2014, le aziende straniere e cittadini stranieri membri dell’Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo (Islanda, Liechtenstein e Norvegia) potranno acquisire terreni agricoli, foreste e forestali, senza ulteriori condizioni.

Ti ricordiamo che fino a ora, i terreni agricoli, boschi e forestali potevano essere acquisiti solo da cittadini stranieri membri dell’Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo che hanno la qualità di agricoltori nello stato di origine e dimostrano questa presentando l’agricoltore certificato rilasciato dalle autorità del loro stato.

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Starting with 01.01.2014, foreign companies and foreign citizens members of the European Union and the European Economic Area (Iceland, Liechtenstein, and Norway) will be able to acquire agricultural land, forests, and forest land, without any additional conditions.

We remind you that until now, agricultural lands, forests, and forest lands could be acquired only by foreign citizens members of the European Union and the European Economic Area who have the quality of farmers in the state of origin and prove this quality by presenting the farmer certificate. issued by the authorities of their home state.

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A partire dal 2012, i cittadini stranieri dei paesi membri dell’UE/SEE possono acquistare terreni in Romania per residenze secondarie. Pertanto, allo stato attuale, un cittadino di uno stato membro UE/SEE può acquisire beni immobili (casa, terreno, appartamento, ecc.) alle stesse condizioni di un cittadino rumeno, mediante acquisto, scambio, donazione o altro tipo di atto di trasferimento dell’immobile, ma la destinazione del fabbricato deve essere quella di residenza secondaria. La categoria di uso del suolo deve essere cantieri edili. Il terreno può avere costruzioni su di esso o essere senza costruzioni costruite.

Secondo le disposizioni di legge, per residenza della persona fisica si intende il luogo in cui ha la sua dimora secondaria. A differenza del domicilio, la residenza è facoltativa e temporanea. Una persona fisica può avere una sola residenza nel territorio di uno Stato.

Le costruzioni, prive del diritto di proprietà sul terreno afferente, possono essere acquistate incondizionatamente.

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Incepand cu data de 01.01.2014  societatile comerciale straine si cetatenii straini membri ai Uniunii Europene si  ai Spatiului economic european (Islanda, Liechtenstein si Norvegia) vor putea  dobandi si terenuri agricole, paduri si terenuri forestiere, fara nicio conditie suplimentara.

Va reamintim ca pana la acest moment, terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere puteau fi dobandite numai de cetatenii straini membri ai Uniunii europene si ai Spatiului Economic European care au calitatea de fermieri in statul de origine si fac dovada acestei calitati prin prezentarea certificatului de fermier emis de autoritatile statului lor de origine.

Incepand cu anul 2012, cetatenii straini din tari membre UE/SEE pot dobandi teren in Romania pentru resedinte secundare. Prin urmare, in prezent, un cetatean dintr-un stat membru UE/SEE poate dobandi imobile (casa, teren, apartament etc.) in aceleasi conditii ca si un cetatean roman, prin cumparare, schimb , donatie sau alt tip de act de transfer al proprietatii, insa destinatia imobilului trebuie sa fie aceea de resedinta secundara. Categoria de folosinta a terenului trebuie sa fie curti-constructii. Terenul poate avea constructii pe el sau poate fi fara constructii edificate.

Conform dispozitiilor legii prin resedinta persoanei fizice se intelege locul unde isi are locuinta secundara. Spre deosebire de domiciliu, resedinta este facultativa si temporara. O persoana fizica poate avea o singura resedinta pe teritoriul unui stat.

Constructiile, fara dreptul de proprietate asupra terenului aferent, pot fi dobandite neconditionat.

Chiriasul poate ceda contractul de inchiriere a locuintei sau subinchiria locuinta numai cu acordul scris al locatorului, caz in care, in lipsa unei stipulatii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatiile asumate fata de locator prin contractul de inchiriere.

Bineinteles ca partile contractului de subinchiriere pot stabili reguli de responsabilitate particulara cu conditia ca prin aceasta sa nu exceada drepturile cedate prin contractul principal de locatiune.

Conform art. 1831 din noul Cod Civil, iar dispozitiile legale nu aduc un element de noutate din acest punct de vedere, evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti.

De asemenea conform legii, chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate locatorului pana la acea data.

In lipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul, caz in care vor fi tinute solidar cu acesta, pe durata folosintei exercitate, pentru oricare dintre obligatiile izvorate din contract.

Incetarea, din orice cauza, a contractului de inchiriere, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare a chiriasului sunt de drept opozabile si se executa impotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fara titlu, impreuna cu chiriasul.

According to art. 1831 of the new Romanian Civil Code, the eviction of the tenant is made based on a court decision.

Also according to the law, the tenant is obliged to pay the rent provided in the contract until the date of effective release of the house, as well as to repair the damages of any nature caused to the landlord until that date.

In the absence of a prohibition stipulated in the contract, other persons may also live with the tenant. In this case, they will be held jointly and severally for any of the obligations arising from the contract.

The termination, for any reason, of the lease contract, as well as the court decision to evacuate the tenant produces effects and are executed against all persons who live, with or without title, together with the tenant.

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