December 25, 2012     Florin Dumitrescu

Speculantii de langa cimitir

Speculantii de langa cimitirIn cele de mai jos redau un articol despre speculatiile imobiliare ale momentului. Este reteta baietilor destepti ai crizei, dar destepti in adevaratul sens al cuvantului. Se numeste cinism desavarsit si o buna cunoastere a mecanismelor pietei locale, a aspectelor legislative si fiscale care stau in spatele existentei si mortii unei firme. Trist dar corect, dupa teoria keynesiana a economiei de piata.

Centrul comercial City Mall, rascumparat in toamna anului trecut de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas pentru 17,3 mil. euro, intra intr-o etapa de renovare care va fi incheiata la vara.

Dupa ce in mai 2008, pe varful „bulei“ imobiliare, Ioannis Papalekas a reusit sa vanda complexul UpGround din Pipera pentru 340 mil. euro catre Deutsche Bank, incasand personal peste 170 mil. euro, anul trecut a rascumparat City Mall pentru 17,3 mil. euro, dupa ce in 2006 il vanduse cu 103,5 mil. euro.

Istoria City Mall, complex comercial intrat in faliment in noiembrie 2010, este foarte zbuciumata. Dezvoltatorul proiectului l-a vandut in 2004 pentru 25 mil. euro companiei Jaguar Development, controlata de investitori greci si israelieni.

Un an mai tarziu, mall-ul avea un nou proprietar, firma Victoria Holding – controlata de Ioannis Papalekas, care platise 46 mil. euro. In 2006, Papalekas dadea prima sa „lovitura“ pe piata imobiliara. Valoarea proiectului crescuse substantial si a reusit sa il vanda mult mai scump, adica la 103,5 mil. euro, fondului australian APN European Retail. Cinci ani mai tarziu grecul a revenit la carma proiectului, de aceasta data doar pentru 17,3 mil. euro.

Centrul comercial City Mall, amplasat langa cimitirul Bellu din Capitala, a intrat in faliment in noiembrie 2010, din cauza unor datorii care se ridica la 76 mil. euro. Cei mai mari creditori ai proiectului sunt UniCredit, cu o expunere de 36,7 mil. euro, si Bancpost, cu 5,15 mil. euro.

Mall-ul are o suprafata construita de 31.000 mp, din care 14.348 mp inchiriabili, desfasurata pe un teren de 7.774 mp. Alaturat imobilului este si o parcare cu 880 de locuri, care are o suprafata desfasurata de 31.000 mp, din care 3.497 mp este zona comerciala.

Mai puteti citi si Speculam… speculam in continuare.

November 25, 2012     Florin Dumitrescu

Noapte si ceata… din cauza prostiei

Cam asta spune Dragos Dragoteanu intr-un articol publicat pe blogul propriu. Si, din pacate, are dreptate. Eu totusi sunt mai optimist, poate nu in ceea ce priveste evolutia pietei imobiliare in 2013, dar macar in ceva viziune ce ar putea aparea dupa linistirea apelor politice in tara asta…

Nu mai e mult. Ca maine trece 2012 si vom lasa in urma un an greu in imobiliare. Mai rau e ca viitorul acestui segment economic este in ceata. Prezenta analiza nu se vrea pesimista, dar se bazeaza pe evenimente si realitati.

La sfarsitul anului 2009 spuneam intr-un interviu: „Să nu spui niciodată că mai rău nu se poate”, subliniind ca Romania nu era inca intr-o criza imobiliara. Ea va incepe abia anul urmator! Acum sta la panda, prin Spania si Portugalia. Nu am pus Grecia cap de lista. Cat au furat grecii Uniunea Europeana si statul elen, le ajunge sa traiasca binisor in continuare.

Cu peste 95% dintre romani proprietari, achizitia unei case nu mai este o prioritate. Cine a avut de gand sa-si cumpere un imobil a facut-o deja. Doar programul Prima Casa a tinut in viata segmentul rezidential. Zona comerciala a fost si ea decimata dintr-un motiv simplu: lipsa investitiilor. Ce ne aduce anul care vine? Ceata. Un orizont nedefinit, foarte apropiat de realitatea economica.

De ce nu a fost criza imobiliara in Romania, in ultimii 4 ani? Pentru simplul fapt ca au existat tranzactii! E mare lucru, comparativ cu alte tari, unde in imobiliare nu mai misca nimic! In viitor, si la noi vor fi mai putini cumparatori, deci mai putine tranzactii, chiar daca preturile imobilelor vor continua sa scada pe toate segmentele: rezidential si comercial.

De bine de rau, in tara noastra, in ultimii ani, retailerii si-au luat partea “leului”. Au gasit terenuri strategice la preturi acceptabile si au format retele nationale. Foarte putini mai au goluri in teritoriu. Ce se va intampla cand nu vor mai avea nevoie? Ceata!

S-au cumparat locuinte ieftine, de maximum 60.000 euro. Nu-ti trebuie multi bani pentru asta. Doar 3.000 euro. Nici macar astia nu trebuie sa-i ai in buzunar. Poti sa-i iei printr-un credit de nevoi personale si apoi casa, cu 5% avans. O data cu eliminarea creditelor in euro va aparea un nou fenomen: ceata imobiliara.

S-au cumparat multe terenuri agricole. Ieftine, mai ales loturi mici. Pretul mediu pe hectar nu a depasit 1.000 euro. Taranul sarac vinde tot. Nu mai poate sa munceasca pamantul. Nu are cu ce. Multi vor incerca sa vanda in continuare, dar va fi din ce in ce mai greu. In lipsa unei legi a comasarii terenurilor agricole, va fi nevoie de ani pentru a compacta sute sau mii de hectare de catre investitori.

S-a cumparat si un procent neinsemnat de active bancare obtinute din credite neperformante, executate silit si scoase la vanzare. Ce au scos bancile la vanzare? Ciurucuri imobiliare. Sub 1% din “mortaciunile” bancilor sunt vandabile! Majoritatea sunt inca supraevaluate, aflate in zone neinteresante, cu potential… negativ. Daca bancile au ascuns gunoiul imobiliar sub pres, ceata e in sediul lor.

Citeste continuarea Noapte si ceata… din cauza prostiei

August 10, 2012     Florin Dumitrescu

Nu iese intotdeauna

Dupa cum reiese din acest articol de prin 2010, nu prea le-a iesit… asta ca sa nu fiti tristi atunci cand nu va iese in termen mansarda sau zugravitul scarii blocului, se intampla si la case mai mari.

Dinu Patriciu, care ocupă locul 1 în clasamentul Forbes vrea să deschidă 3.000 de magazine de cartier şi 150 hipermarketuri, Ţiriac vrea să facă un complex cu o sală polivalentă , locuinţe şi birouri, Copos construieşte o galerie de lux în faţă la Hilton, iar Mudura un centru hotelier de lux, de şase stele, cu cazinou, teatru şi un aquapark acoperit.

Dinu Patriciu, a cărei avere este estimată la 2,3 miliarde de euro, de către Forbes 500, investeşte masiv în reţeaua de magazine de cartier MIC.RO şi intenţionează să aibă 3.000 de unităţi până la sfârşitul anului 2011, în condiţiile în care a demarat acest business de curând. În urmă cu o lună a cumpărat şi reţeaua de hipermarketuri Minimax, pe care o va extinde la 150 unităţi, tot până la sfârşitul anului viitor. Tot a lui Dinu Patriciu sunt şi casele de pariuri Bet-Caffe, care vor ajunge la un număr de 300 până la sfârşitul acestui an.

Citeste continuarea Nu iese intotdeauna

February 4, 2012     Florin Dumitrescu

Jos cu palaria

Cei din Bucuresti o dau cu “Jos palaria” si asa a ramas sintagma pentru majoritatea romanilor. Pe aici prin Banat se spune ”Jos cu palaria”. Se spune rar si doar atunci cand cineva merita cu adevarat aprecierea asta. Banatenii isi tin palariile adanc infundate pe cap, arogant de infundate.

Dar de data asta aprecierea este unanima. Cunoscutul antreprenor local, admirat pentru spiritul sau comunitar la fel de mult ca pentru cel de intreprinzator, Ovidiu Sandor merita aprecierea noastra.

In sfarsit, afacerea despre care se vorbea prin culise de cateva luni, s-a perfectat. Sunt curios ce urmeaza…

City Business Centre din Timișoara, vândut cu aproape 50 de milioane de euro

Omul de afaceri Ovidiu Șandor a realizat o tranzacție de răsunet pe timp de criză. Complexul de birouri din Piața 700 a fost vândut unor sud-africani.

Citeste continuarea Jos cu palaria

Revista Ta de Educatie in Imobiliare si Constructii

Autor

Florin Dumitrescu Linked In

Eu sunt Florin Dumitrescu si cred ca am o mare doza de naivitate si idealism. Idealism si naivitate. Desi pare o prezentare tinuta la Asociatia Idealistilor Anonimi, de fapt nu e decat o justificare, poate neverosimila a crearii acestei reviste. Da. Am creat aceasta revista in speranta naiva de a indrepta lucrurile (care trebuie sa recunoastem, nu merg foarte bine) in afacerile imobiliare.

Cere sfatul nostru

    Autor