Noul Cod civil, cuprindea un text botezat „nulitatea antichrezei„. Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil recontureaza art. 2385: acesta este intitulat „antihreza„.

Intemeindu-se pe art. 1697 Vechiul C. civ., unii autori au oferit garantiei despre care vorbim urmatoarea definitie: contract prin care creditorul dobandeste dreptul de a-si insusi fructele naturale sau civile ale unui imobil ce i-a fost remis de catre debitor, cu indatorirea de a le imputa intai asupra dobanzilor si abia apoi asupra capitalului.

De origine greaca, antichreza  s-a aclimatizat si in dreptul roman. Ea consta intr-un soi de schimb de folosinta sau o contra (anti) folosinta.

In cazul in care debitorul unei obligatii de plata nu se achita de aceasta obligatie, iar garantia plătii este constituirea unui drept de ipoteca in favoarea creditorului asupra unui bun imobil al debitorului, atunci creditorul poate apela la executarea silita imobiliara valorificand ipoteca prin intermediul unui executor judecatoresc sau executor bancar, după caz.

Noul Cod Civil reinvie dreptul de preemptiune al arendasilor terenurilor agricole in cazul instrainarii acestora, dupa ce in perioada post revolutionara acesta a avut o consacrare temporara, fiind instituit in baza Legii arendarii nr. 16/1994 si ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei.

Definit de catre NCC in art. 1730 ca fiind acel drept care ii permite preemptorului sa cumpere cu prioritate un bun, dreptul de preemptiune este aplicabil atat cu privire la bunuri mobile, cat si la bunuri imobile si este expresia unei viziuni care vizeaza astfel compactarea suprafetelor agricole de preferat de catre persoane care au legatura cu respectivul teren prin exploatarea lui anterioara.

Actele necesare prelungirii certificatului de urbanism sunt:

– Cerere tip;

– Certificatul de urbanism in original;

– Extras CF original (valabil 30 zile);

– Taxa de prelungire a certificatului de urbanism;

Certificatului de urbanism este valabil pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de:

a) scopul pentru care a fost solicitat;

b) complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul;

c) mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si ale planurilor de amenajare a teritoriului aprobat pentru imobilul solicitat.

Prelungirea termenului de valabilitate al certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia pentru o perioada de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou Certificat de Urbanism.

Drepturile uzufructuarului sunt:

– de folosinta exclusiva a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (naturale, industriale, civile si chiar productele);
– de a cere si de a obtine predarea bunului;
– de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fara a fi consumptibile, se deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data;
– de cesiune a uzufructului;
– de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct;
– de a exploata partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai pentru un numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului;
– de a lua din paduri araci pentru vii;
– de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei obisnuite a proprietarului, in limitele dispozitiilor legale;
– dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuca si a celor cazuti accidental;
– dreptul asupra carierelor de piatra si de nisip aflate in exploatare;
– in cazul unei creante: dreptul de a incasa capitalul si de a percepe dobanzile creantei, dreptul de a spori capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.

In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art. 697 NCC).

 Accesiunea apare ca o regula ce comporta exceptii, intrucat nu in toate cazurile constructiile, lucrarile sau plantatiile edificate pe un teren apartin proprietarului terenului.

Astfel, accesiunea nu este aplicabila daca proprietarul terenului a convenit cu o persoana ca lucrarile sau constructiile ce urmeaza a fi edificate pe acel teren sa devina proprietatea acestei din urma persoane; in acest din urma caz, pentru a se justifica posibilitatea proprietarului constructiei de a utiliza terenul in masura necesara exercitarii dreptului sau de proprietate asupra constructiei, se recunoaste in favoarea sa un drept de superficie (art. 693 NCC). Se poate spune, asadar, ca exceptia de la accesiune o reprezinta acea ipoteza care reclama constituirea dreptului de superficie.

Proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate pe terenul sau chiar daca nu el este autorul constructiei, ci o alta persoana, care a edificat, insa, constructia fara a avea acordul proprietarului terenului. Nu sunt rare situatiile intalnite in practica in care, dupa desfiintarea unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un teren vandut fara a avea edificate constructii, proprietarul terenului redevine nu doar proprietarul terenului vandut, gratie efectului retroactiv al nulitatii sau rezolutiunii contractului, ci, in plus, apare ca proprietar si cu privire la constructia edificata de cumparator dupa perfectarea vanzarii.

Proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate pe teren ori de cate ori nu si-a dat acordul la edificarea constructiei, inclusiv in cazul in care constructorul a fost de buna-credinta. Constructorul este de buna-credinta atunci cand, la data la care a inceput edificarea constructiei, era inscris in cartea funciara ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului ori al altui drept care il indreptatea sa construiasca (de exemplu, dreptul de concesiune sau dreptul de superficie), si numai daca au fost respectate dispozitiile in materie de autorizare de constructii (art. 586 NCC).

In conformitate cu dispozitiile art 634 din noul Cod Civil, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din dreptul de proprietate si poate dispune in mod liber de aceasta. Cotele-parti sunt prezumate a fi egale, pana la proba contrara. Daca bunul a fost dobandit prin act juridic, proba contrara nu se va putea face decat prin inscrisuri.

Coproprietarii vor imparti beneficiile si vor suporta sarcinile coproprietatii, proportional cu cota lor parte din drept, in conformitate cu dispozitiile art. 635 din noul Cod Civil.

Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane si de a culege fructele acestuia intocmai ca proprietarul, insa cu indatorirea de a-i conserva substanta.

Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente.

Orice bunuri mobile si imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta. Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct bunurile din domeniul public. In N.C.Civ. au fost introduse, in mod expres, dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de comert (art. 737-745 NCC).

Drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reinnoirii la expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod civil).

Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. In toate cazurile se aplica dispozitiile privind cartea funciara.

Servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suporta servitutea” este fondul aservit. Pot fi insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc. In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca fondul dominant poate, prin constituirea servitutii, sa-si sporeasca utilitatea economica sau confortul.

Servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.

Caracteristicile sale principale sunt doua: titularul poate fi doar o persoana fizica si are un caracter personal, putand fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor proprii de locuit ale familiei titularului. De aici se poate deduce ca acest drept este inalienabil, insesizabil si in mod obisnuit nu poate fi inchiriat, doar daca depaseste nevoile de locuit ale titularului.

Dreptul de abitatie poate fi constituit fie prin contract, fie prin testament. Iar sotul supravietuitor poate dobandi acest drept ex lege, fara a fi obligat la indeplinirea altor formalitati, daca indeplineste cateva conditii (casa de locuit sa faca parte din succesiunea sotului decedat si sotul supravietuitor sa nu aiba vreo alta locuinta.

Ca orice alt drept si dreptul de abitatie poate fi aparat prin intermediul legii. Actiunile pe care le poate initia in justitie sunt actiunea confesorie, actiune reala si petitorie, dar si actiunea personala. Aceasta din urma se indreapta impotriva proprietarului locuintei, cu conditia ca abitatia sa se fi constituit printr-un act juridic.

Fiind dezmembramant al dreptului de proprietate, dreptul de abitatie se inscrie ca si sarcina, in partea a treia a cartii funciare, fie asupra intregului corp de proprietate, fie doar asupra uneia dintre partile acestuia.

Daca instanta dispune rezolutiunea contractului de intretinere din vina debitorului obligatiei, se restabileste situatia anterioara a partilor iar contravaloarea prestatiilor executate respectiv obligatia de intretinere, nu se restituie.

Daca debitorul a efectuat imbunatatiri in imobil, ele vor fi considerate de stricta necesitate, in scopul mentinerii confortului, sumele cheltuite nu se restituie.

Daca imbunatatirile depasesc stricta necesitate, ele pot fi considerate cheltuieli  voluptorii, in scop de lux.

In ambele situatii sumele cheltuite nu se vor restitui debitorului, neputandu-se vorbi despre imbogatirea fara justa cauza a creditorului obligatiei de intretinere, deoarece scopul incheierii acestui contract aleatoriu, era intretinerea sa si nu imbunatatirea confortului sau sporirea valorii imobilului prin efectuarea unor lucrari de modernizare.

Duplicate dupa actele notariale pierdute sau distruse se pot solicita din arhiva notarului la care acestea au fost incheiate. In situatia in care acesta nu mai functioneaza sau se afla mutat in alta localitate, duplicate se pot solicita din arhiva Camerei Judetene a Notarilor Publici.

Persoana juridica poate conform legilor in vigoare sa primeasca donatii daca dreptul care formeaza obiectul donatiei corespunde scopului stabilit de lege, de actul de infiintare sau statut.

Atat persoana juridica ce are scopuri patrimoniale cat si cea  fara scop patrimonial (fundatie, asociatie) poate accepta donatia, prin organele sale de conducere fara a fi necesar sa solicite un aviz, aprobare sau autorizatie prealabila de la o institutie a statului.

Descendentii care au primit o donatie de la ascendentul lor, precum si sotia supravietuitoare atunci cand vine in concurs cu descendentii, sunt obligati sa aduca la masa succesorala bunurile primite, fie in natura, fie in echivalent. Aceasta obligatie poarta numele de raport.

Daca donatorul vrea sa gratifice pe unul dintre cei enumerati mai sus in asa fel incit bunul donat sa fie peste cota care se cuvine dupa lege fiecaruia, el poate scuti acea donatie de raport, bunul ramanind in proprietatea donatarului si numai restul bunurilor urmind a fi impartite conform legii.

Totusi, daca prin donatia scutita de raport s-ar aduce atingere rezervei succesorale, donatia scutita de raport va fi supusa reductiunii (diminuarii) in masura necesara asigurarii rezervei legale.

Este capabil sa primeasca o donatie oricine este conceput in momentul acesteia, conditia fiind de a se naste viu. Donatiile facute unui minor sau unei persoane puse sub interdictie se accepta de oricare dintre parinti sau de tutore dar si de ceilalti ascendenti, chiar daca parintii sunt in viata si chiar daca nu au calitatea de tutori. Cele facute catre stat sau o institutie de stat sunt posibile numai cu autorizatia prealabila data de organul competent.

In cazul in care partile au prevazut expres in antecontract sanctiunile ce pot fi aplicate in cazul incalcarii obligatiilor asumate, se vor aplica acele prevederi, avand in vedere ca, potrivit art. 969 cod civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, fiind deci obligatorii.

De regula, in precontractele de vanzare cumparare se prevede ca daca se razgandesc, promitentul cumparator va pierde avansul achitat, iar daca promitentul vanzator va refuza instrainarea bunului, acesta va restitui dublul avansului primit.

Actul de Dobandire al Imobilului atesta dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar si poate fi: act de vanzare-cumparare, contract de construire, certificat de mostenitor, contract de donatie, contract de schimb, sentinta civila definitiva

Pentru constructiile expertizate tehnic si incadrate in clasa I de risc seismic prin raport de expertiza tehnica, proprietarii constructiilor sunt obligati sa procedeze la:

1 realizarea proiectarii lucrarilor de interventie de catre persoane fizice sau juridice autorizate si verificarea proiectelor de catre verificatori tehnici atestati, in termen de 2 ani de la data primirii notificarii incadrarii in clasa I de risc seismic a cladirii expertizate;

2 executia lucrarilor de interventie de catre persoane juridice autorizate care au responsabili tehnici cu executia atestati, inclusiv urmarirea, verificarea si receptia executiei lucrarilor de interventie prin diriginti de santier autorizati, in termen de 2 ani de la data finalizarii proiectului de consolidare.

Neefectuarea, in termenul prevazut, a expertizei tehnice si neinceprea lucrarilor de consolidare a cladirilor incadrate in clasa I de risc seismic se va sanctiona cu amenda de la 5.000 la 10.000 de lei.

Drepturile reale imobiliare accesorii sunt drepturile reale imobiliare care servesc ca o garanţie reală a unor drepturi de creanţă şi au o existenţa juridică subordonată drepturilor reale imobiliare principale. Dintre acestea fac parte: ipoteca, amanetul precum şi unele privilegii imobiliare.

Drepturile reale imobiliare înscrise in cartea funciară se numesc „drepturi tabulare„. Inscrierile privitoare la drepturile tabulare alcătuiesc „starea tabulară„. Starea tabulara reprezinta o oglinda a situatiei juridice in care se afla imobilul la un anumit moment dat.

Un creditor poate apela la executarea silita imobiliara atunci cand are de recuperat de la un debitor rau-platnic un imprumut garantat cu o ipoteca. Ipoteca se valorifica printr-o vanzare la licitatie, cu ajutorul unui executor judecatoresc sau executor bancar, in functie de situatie.

In materia dobandirii proprietatii asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit cateva schimbari radicale, in locul uzucapiunilor avute pana acum vom avea:

1. uzucapiunea tabulara de 5 ani (art.931 Cod Civil), cu urmatoarele conditii de aplicare:

 • inscrierea in Cartea Funciara fara cauza legitima, dar cu buna-credinta;

 • posesie utila exercitata timp de 5 ani de la inscrierea in Cartea Funciara.

 Ca efect al acestei uzucapiuni tabulare, dreptul de proprietate al uzucapantului este inscris in Cartea Funciara si nu mai poate fi contestat.

2. uzucapiunea extratabulara de 10 ani (art.930 Cod Civil), care are urmatoarele conditii de aplicare:

 • posesia exercitata timp de 10 ani;

 • alternativ, imobilul inscris in Cartea Funciara si proprietarul imobilului inscris in Cartea Funciara sa fie decedat sau si-a incetat existenta sau inscrierea in Cartea Funciara a declaratiei de renuntare la proprietate;

 • imobilul nu a fost inscris in Cartea Funciara.

 Ca efect, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de inscriere in Cartea Funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa implinirea termenului de uzucapiune.

Noul Cod Civil reglementeaza urmatoarele tipuri de garantii reale si privilegii: privilegiile speciale, ipoteca imobiliara, ipoteca mobiliara (inclusiv asupra conturilor si asupra creantelor), gajul (sub forma unei garantii reale cu deposedare), precum si dreptul de retentie (sub forma unei garantii reale imperfecte).

Cele mai importante noutati aduse de noul Cod Civil privind materia regimului de Carte Funciara sunt:

1.  Conferirea de efect constitutiv de drepturi inscrierii in Cartea Funciara. Efectul constitutiv al inscrierii de Carte Funciara va fi aplicat numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii nr.7/1996.

2. Efectul achizitiv al inscrierii de Carte Funciara. Publicitatea nu valideaza dreptul, actual sau faptul supus ori admis la publicitate, insa poate produce efecte achizitive in favoarea tertilor dobanditori de buna-credinta, in cazurile expres prevazute de lege.

Principiul impreviziunii este reglementat de Noul Cod Civil la art. 1.271. Astfel, daca „executarea contractului a devenit excesiv de oneroasa din cauza unei schimbari exceptionale a imprejurarilor care ar face vadit injusta obligarea debitorului la executarea obligatiei„, instanta poate sa dispuna fie adaptarea contractului, pentru a distribui in mod echitabil intre parti pierderile si beneficiile ce rezulta din schimbarea imprejurarilor, fie incetarea relatiilor contractuale, la momentul si in conditiile pe care le stabileste.