Ab dem 01.01.2014 können ausländische Unternehmen und ausländische Bürger, die Mitglieder der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums (Island, Liechtenstein und Norwegen) sind, landwirtschaftliche Flächen, Wälder und Forstflächen ohne zusätzliche Bedingungen erwerben.

Wir erinnern Sie daran, dass landwirtschaftliche Flächen, Wälder und Forstflächen bisher nur von ausländischen Bürgern der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums erworben werden konnten, die die Qualität von Landwirten im Herkunftsstaat haben und diese Qualität durch die Präsentation des Landwirts nachweisen Zertifikat, ausgestellt von den Behörden ihres Heimatstaates.

Actiunea in prestatie tabulara, actiunea prin care cel indreptatit sa-si intabuleze in cartea funciara un drept real imobiliar poate cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea dreptului in cartea funciara, daca cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie dreptul respectiv in favoarea sa refuza sa predea inscrisul necesar pentru a-l intabula.

Actiunea in prestatie tabulara este o actiune personala, in realizare de drepturi si, in principiu prescriptibila in termenul general de 3 ani. Actiunea in prestatie tabulara are ca scop obtinerea unei hotarari judecatoresti care sa suplineasca inscrisul de constituire sau de stramutare a dreptului real imobiliar si sa serveasca la intabularea acestuia. In sistemul de carte funciara o asemenea hotarare judecatoreasca nu este un titlu de proprietate, deoarece ea nu consfinteste o obligatie de a da si nici nu sanctioneaza o obligatie de a face, a carei executare sa marcheze momentul transferului dreptului real; in esenta, printr-o asemenea hotarare se dispune numai inscrierea in cartea funciara a unui drept real in favoarea reclamantului.

Actiunea in granituire este o actiune reala, petitorie, prin care reclamantul pretinde ca, in contradictoriu cu paratul, instanta sa determine, prin semne exterioare, intinderea fondurilor lor invecinate.

Calitatea de reclamant o are proprietarul, superficiarul sau uzufructuarul care pretinde delimitarea fondului sau de cel invecinat, apartinand altor titulari; in cazul in care aceasta actiune implica si revendicarea unei portiuni din teren calitate procesuala activa are doar proprietarul.

Actiunea in granituire este inadmisibila intre coproprietari, iar daca fondul este un bun comun, ea trebuie formulata de ambii soti.

Calitate procesuala pasiva, parat, o are proprietarul fondului invecinat cu cel al reclamantului, fata de care se urmareste delimitarea.

Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:
– la expirarea termenului;
– prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;
– prin pieirea constructiei, daca exista o prevedere expresa in acest sens;
– in alte moduri prevazute de lege.
In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul  constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata.

The action in establishing the limit of the limit property is a real, petitioning action, by which the plaintiff claims that, in contradiction with the defendant, the court must determine, by external signs, the extent of their neighboring funds.

The quality of the plaintiff is held by the owner or usufructuary who claims the delimitation of his fund from the neighboring one, belonging to other holders; if this action also involves the claim of a portion of the land, the active procedural quality has only the owner.

The action in establishing the property limit is inadmissible between the co-owners according to Romanian law, and if the land is a common good, it must be formulated by both spouses.

The passive procedural quality, the defendant, has the owner of the fund adjacent to that of the plaintiff, against whom the delimitation is sought.

For detailed information write to us at [email protected].

Conform noului Cod Civil dreptul de superficie se naste prin act juridic. In practica juridica cea mai comuna forma a acestei conventii este contractul de constituire a dreptului de superficie. Conditiile de forma impun ca acest contract sa fie incheiat in forma autentica. Dreptul de superficie se noteaza in cartea funciara a terenului grevat de dreptul de superficie.

Totalitatea padurilor, a terenurilor destinate impaduririi, a celor care servesc nevoilor de cultura, productie sau administratie silvica, a iazurilor, a albiilor paraielor, a altor terenuri cu destinatie forestiera si neproductive, cuprinse in amenajamente silvice la data de 1 ianuarie 1990 sau incluse in acestea ulterior, in conditiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier national.

Astfel, conform definitiei din Codul Silvic, titlul I, art. 1:   „Padurile, terenurile destinate legal, incheindu-se actele impaduririi, cele care servesc nevoile de cultura, productie ori administratie silvica, iazurile, albiile paraielor si terenurile neproductive incluse in amenajamentele silvice, in conditiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier national„.  

Administrarea fondului forestier proprietate privata se face de catre proprietarii elementelor componente ale acestui fond, individual sau in asociatii. Proprietarii de padure si alte terenuri din fondul forestier privat au obligatia sa le gospodareasca in conformitate cu regimul silvic si cu regulile privind protectia padurilor.  Modul de gospodarire a fondului forestier privat este stabilit prin amenajamentele silvice, care se intocmesc pe tipuri de padure si pe ansamblul localitatii, fara a afecta dreptul de proprietate. Nerespectarea prevederilor acestora constituie contraventie sau infractiune, dupa caz. Cheltuielile aferente intocmirii acestor amenajamente silvice se suporta de la bugetul de stat.  Proprietarii fondului forestier privat sunt obligati sa respecte prevederile amenajamentelor silvice si sa asigure permanenta padurii. Ei trebuie sa se ingrijeasca de regenerarea padurilor (dupa taiere) in cel mult doi ani, cu sprijinul tehnic al Regiei Nationale a Padurilor, daca acest lucru se cere.

Conform dispozitiilor legale, dar si reglementarilor Camerei Notarilor din Romania, cuantumul taxelor care se platesc la vanzarea unui imobil se raporteaza la pretul declarat de parti, cu conditia ca acesta sa nu fie mai mic decat cel mentionat in “grila notarilor“. Aceasta “grila notariala” este in fapt un raport de evaluare, comandat anual de Camera Notarilor Publici. In aceasta sunt precizate preturile de piata pentru toate categoriile de imobile (case, apartamente, spatii comerciale, terenuri, paduri etc.), pentru fiecare localitate dintr-un judet.

Aceste taxe sunt de 2% din valoarea tranzactiei, asa cum am precizat-o mai sus, daca vorbim de venitul din vanzarea imobilului si de 1,8% pana la 2% din aceasta valoare atunci cand calculam onorariul notarului.

Urmand linkul de mai jos veti putea gasi grila notarilor si veti putea realiza un calcul simplu privind taxele pe care le veti plati la vanzarea sau cumpararea imobilului pe care intentionati sa il tranzactionati.

O data cu semnarea documentelor de vanzare-cumparare privind un imobil, la biroul notarial unde se perfecteaza operatiunea se vor plati si taxele aferente tranzactiei. Aceste taxe sunt de mai multe feluri si reprezinta in primul rand onorariul notarial (care este contravalorea serviciilor pe care vi le presteaza notarul prin redactarea si autentificarea actelor) , taxa de intabulare OCPI (care reprezinta o taxa instituita de lege pentru inscrierea in cartea funciara a imobilului a drepturilor nou constituite) si impozitul la veniturile obtinute din vanzarea imobilelor (impozit pe tranzactie, instituit prin Codul Fiscal).

Onorariul notarial si taxa de intabulare OCPI sunt datorate de catre cumparator iar impozitul este in sarcina vanzatorului imobilului.

Potrivit art. 1020 din Codul Civil donatia poate fi revocata pentru ingratitudine si pentru neexecutarea fara justificare a sarcinilor la care s-a obligat donatarul.

Revocarea pentru ingratitudine si pentru neindeplinirea sarcinilor nu opereaza de drept. Promisiunea de donatie se revoca de drept daca anterior executarii sale se iveste unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine prevazute la art. 1023 Cod Civil. De asemenea, promisiunea de donatie se revoca de drept si atunci cand, anterior executarii sale, situatia materiala a promitentului s-a deteriorat intr-o asemenea masura incat executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroasa pentru acesta ori promitentul a devenit insolvabil.

Potrivit art.1023 Donatia se revoca pentru ingratitudine in urmatoarele cazuri:

1. a) daca donatarul a atentat la viata donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, stiind ca altii intentioneaza sa atenteze, nu l-a instiintat;
2. b) daca donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave fata de donator;
3. c) daca donatarul refuza in mod nejustificat sa asigure alimente donatorului ajuns in nevoie, in limita valorii actuale a bunului donat, tinandu-se insa seama de starea in care se afla bunul la momentul donatiei.

In executarea donatiei, dispunatorul raspunde numai pentru doi si culpa grava.

Donatorul nu raspunde pentru evictiune decat daca a promis expres garantia sau daca evictiunea decurge din fapta sa ori dintr-o imprejurare care afecteaza dreptul transmis, pe care a cunoscut-o si nu a comunicat-o donatarului la incheierea contractului.

In cazul donatiei cu sarcini, in limita valorii acestora, donatorul raspunde pentru evictiune ca si vanzatorul.

Donatorul nu raspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat.Totusi, conform art. 1019 din noul Cod Civil, daca a cunoscut viciile ascunse si nu le-a adus la cunostinta donatarului la incheierea contractului, donatorul este tinut sa repare prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii.

In cazul donatiei cu sarcini, in limita valorii acestora, donatorul raspunde pentru viciile ascunse ca si vanzatorul.

Conform art. 1014 din noul Cod Civil, Sub sanctiunea nulitatii absolute, promisiunea de donatie este supusa formei autentice. In caz de neexecutare din partea promitentului, promisiunea de donatie nu confera beneficiarului decat dreptul de a pretinde daune-interese echivalente cu cheltuielile pe care le-a facut si avantajele pe care le-a acordat tertilor in considerarea promisiunii.

Ca si in actuala reglementare, in acceptiunea noului Cod de procedura civila aprobat prin Legea nr. 134/2010, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, partea I, nr. 485/15.07.2010, executarea silita se integreaza procesului civil, reprezentand cea de-a doua faza a acestuia, o procedura prin intermediul careia creditorul, titular al dreptului recunoscut printr-o hotarare judecatoreasca ori printr-un alt act executoriu, constrange, cu concursul organelor de stat competente, pe debitorul sau care nu-si executa de buna voie obligatiile decurgand dintr-un asemenea titlu, de a le aduce la indeplinire, in mod silit.

Dreptul de a porni executarea silita apartine, asadar, creditorului, daca prin lege nu se prevede altfel (art. 654 alin. 1 din noul Cod de procedura civila) care, insa, nu poate proceda in acest sens decat cu respectarea unor exigente de ordin procedural expres reglementate de legiuitor.

Sub aspectul competentei executorului judecatoresc, art. 642 prevede ca, daca prin lege nu se dispune altfel, hotararile judecatoresti si celelalte titluri executorii se executa de catre executorul judecatoresc din circumscriptia curtii de apel, dupa cum urmeaza: in cazul urmaririi silite a bunurilor imobile, al urmaririi silite a fructelor prinse de radacini si al executarii silite directe imobiliare, executorul judecatoresc din circumscriptia curtii de apel unde se afla imobilul. Dispozitii similare se regasesc si in art. 808 alin. 1.

Cand se urmaresc mai multe imobile, inscrise la acelasi birou sau la birouri de cadastru si publicitate imobiliara diferite, pentru o creanta garantata cu ipoteca colectiva, cererea se va indrepta la executorul judecatoresc in a carui raza teritoriala este inscrisa ipoteca principala (art. 808 alin. 3).

Noul Cod civil contine anumite dispozitii comune cu privire la executarea ipotecilor in general, reglementand apoi in detaliu executarea ipotecii mobiliare. In ce priveste executarea ipotecilor imobiliare, se face trimitere la prevederile Codului de Procedura Civila.

Astfel in art.  2.429 prevede ca in cazul in care debitorul nu executa de bunavoie obligatia sa, creditorul poate urmari bunul ipotecat. Executarea ipotecii nu poate fi realizata decat in virtutea unui titlu executoriu si pentru o creanta certa, lichida si exigibila. Contractele de ipoteca valabil incheiate sunt, in conditiile legii, titluri executorii.

Prin art. 2.433 se instituie interdictia pactului comisoriu. Orice clauza potrivit careia, pentru a garanta executarea obligatiei debitorului sau, creditorul isi rezerva dreptul sa devina proprietarul irevocabil al bunului sau sa dispuna de acesta fara formalitatile impuse de lege se considera nescrisa.

In timp ce potrivit art. 2.478, creditorul nu poate urmari in acelasi timp vanzarea imobilelor care nu sunt ipotecate decat in cazul cand bunurile care ii sunt ipotecate nu sunt suficiente pentru plata creantei sale (beneficiul de discutiune).

Promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta se poate nota in cartea funciara, daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. Notarea se poate efectua oricand in termenul stipulat in antecontract pentru executarea sa, dar nu mai tarziu de sase luni de la expirarea lui.

Promisiunea se va putea radia, daca cel indreptatit nu a cerut instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, in termen de sase luni de la trecerea termenului fixat pentru incheierea lui sau daca, intre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat in cadrul vanzarii silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului (art. 906 alin. 2 din Codul Civil).

Radierea se va dispune din oficiu daca pana la expirarea termenului de sase luni prevazut la art. 906 alin. 2 din Codul Civil n-a fost ceruta inscrierea dreptului care a facut obiectul promisiunii, cu exceptia cazului cand cel indreptatit a cerut notarea in cartea funciara a actiunii prevazute la art. 906 alin. 2 din Codul Civil.

De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu in toate cazurile cand, pana la incheierea contractului amintit mai sus ori pana la solutionarea definitiva a actiunii prevazute la art. 906 alin. 2 din Codul Civil, imobilul a fost definitiv adjudecat in cadrul vanzarii silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului.

Art. 1279 dinNoul Cod Civil (NCC) detaliaza asupra promisiunii de a contracta. Astfel, promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea. In caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. Daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite.

Nu se poate solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract in cazul promisiunii de a incheia un contract real (potrivit art. 1174 alin. 4 din Codul Civil,  contractul este real atunci cand, pentru validitatea sa, este necesara remiterea bunului), daca prin lege nu se prevede altfel.

Terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde numai cu respectarea, in ordine, a dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor care, potrivit Legii  nr. 71/2011  de aplicare a Codului civil, sunt proprietari de fond funciar.

Dreptul conventional de preemptiune in legatura cu un imobil se noteaza in cartea funciara. Daca o asemenea notare a fost facuta, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumparat sub conditie suspensiva sa isi poata inscrie dreptul in cartea funciara, in temeiul contractului de vanzare incheiat cu proprietarul. Inscrierea se face sub conditia suspensiva ca, in termen de 30 de zile de la comunicarea incheierii prin care s-a dispus inscrierea, preemptorul sa nu notifice biroului de carte funciara dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului.

Notificarea facuta in termen biroului de carte funciara inlocuieste comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractul de vanzare, insotita de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului, avand aceleasi efecte. In temeiul acestei notificari, preemptorul poate cere radierea din cartea funciara a dreptului tertului si inscrierea dreptului sau.

Daca preemptorul nu a facut notificarea in termen, dreptul de preemptiune se stinge si se radiaza din oficiu din cartea funciara.

La incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are insa acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare. Va recomandam sa consultati, in materie, reglementarea speciala data de O.U.G. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, ordonanta aprobata prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile si completarile ulterioare.

Dispozitiile art. 34 din Legea 230 din 2007 prevad ca administrarea, intretinerea, investitiile si reparatiile asupra proprietatii comune sunt in sarcina asociatiei de proprietari.
Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiilor si reparatiilor asupra proprietatii comune.

In conformitate cu dispozitiile art. 28 din Legea  230 din 2007 asociatia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.

Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul serviciului va actiona impotriva proprietarilor restantieri.
Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari consta in: repartizarea facturilor catre proprietari prin lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentând contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori.

Procedura de publicare in Monitorul Oficial a pierderii sau furtului unui act de prorietate este extrem de simpla. Se va completa o cerera pre-tiparita la una dintre agentiile autorizate de Regia Autonoma Monitorul Oficial, loc in care se va plati si taxa de 20 lei/anunt.

In 24 de ore de la acest moment,  veti putea intra in posesia exemplarului in care a fost publicata pierderea.

In situatia in care expediati prin posta cererea de publicare, Monitorul Oficial va expedia catre dumneavoastra prin posta dovada publicarii.

In situatia in care o alta persoana decat titularul dreptului, realizeaza acesta publicare, este necesar sa dovediti printr-o procura calitatea si mandatul primit.