Este rezolutorie acea conditie de a carei indeplinire depinde desfiintarea actului juridic civil. O astfel de conditie poate fi formulata astfel „Prezentul contract de vanzare-cumparare al imobilului x se desfiinteaza daca cumparatorul isi stabileste domiciliul in alta parte”.

Vorbim despre proprietate rezolubila atunci cand obligatia vanzatorului de a transfera dreptul de proprietate al lucrului vandut catre cumparator este afectata de o conditie rezolutorie, astfel incat existenta dreptului de proprietate in patrimoniul dobanditorului este nesigura, incerta, consolidarea lui depinzand de un eveniment viitor  si nesigur la a carui implinire dreptul dobanditorului se desfiinteaza cu efect retroactiv reintorcandu-se in patrimoniul celui care l-a instrainat.

Consolidarea dreptului de proprietate sub conditie rezolutorie, depinde asadar de implinirea sau nu a conditiei rezolutorii. Dreptul de proprietate afectat de o conditie rezolutorie se converteste intr-un drept pur si simplu la momentul la care conditia este sigur ca nu se mai realizeaza. Aceasta convertire are un efect retroactiv (ex tunc) adica de la nasterea raportului juridic.    

Principiul relativitatii efectelor actului juridic civil poate fi definit ca regula potrivit careia acest act produce efecte numai fata de autorul sau autorii sai, el neputand profita sau sa daune altor persoane.

Res inter alios acta, aliis neque nocere, neque prodesse potest – un act incheiat intre anumite persoane nici nu avantajeaza nici nu dezavantajeaza pe altcineva. 

Sarcina este o obligatie de a da, a face sau a nu face ceva impusa de dispunator gratificatului in actele cu titlu gratuit – liberalitati.

Sarcina nu afecteaza valabilitatea actului juridic in caz de neexecutare a ei, ci numai eficacitatea acestuia. Ea trebuie sa fie posibila, licita si morala.

Dupa forma in care trebuie incheiate, actele juridice sunt consensuale, solemne si reale.

Consensuale sunt actele care devin valabile prin simpla manifestare de vointa a partilor, fara a fi necesara indeplinirea unor anumite formalitati, ex: vanzarea-cumpararea, schimbul, depozitul.

Solemne sunt acele acte juridice ce se pot incheia valabil numai prin indeplinirea unor anumite formalitati prescrise de lege, cum ar fi intocmirea unui inscris autentic notarial sau a unui inscris sub semnatura privata, ex: testamentul.

Reale sunt cele pentru formarea carora este necesara remiterea lucrului pe langa acordul de vointa al partilor, ex: depozitul, darul manual.

Dupa numarul partilor participante avem acte juridice civile unilaterale, bilaterale si multilaterale.

Actul juridic unilateral este acela care consta in manifestarea de vointa a unei singure persoane, ex: oferta unilaterala, acceptarea unei succesiuni, renuntarea la un drept, testamentul, denuntarea unui contract, etc. Ele genereaza efecte in sarcina unei singure persoane.

Actul juridic bilateral consta in manifestarea de vointa a doua persoane care genereaza efecte reciproce si interdependente, ex: vanzarea-cumpararea, donatia, mandatul , imprumutul, depozitul, etc.  Ele mai poarta denumirea de conventii, in cadrul lor, locul principal ocupandu-l contractul.

Actul juridic multilateral consta in manifestarea de vointa concordanta a trei sau mai multor persoane care genereaza efecte reciproce si  interdependente, ex: contractul civil de societate.

Continutul documentatiei pentru obtinerea deciziei Directia pentru Agricultura si Dezvoltare Rurala (DADR) si a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) de scoatere a terenurilor situate in extravilanul localitatilor din circuitul agricol este urmatorul:

a) memoriu tehnic

b) extras de carte funciara actualizat

c) certificat de urbanism

d) plan de incadrare in zona

e) plan topografic vizat de un topograf autorizat in masuratori topografice        

f) memoriu tehnic al proiectantului

g) ordinele de plata de achitare a taxelor de protectie la Fondul de ameliorare a fondului funciar

h) suprafetele pe care este amplasat obiectivul de investitie vor fi prezentate sub forma uniui tabel pe planul de situatie, structurat pe categorii de folosinta

i) planul de situatie va evidentia limita intravilanului aprobat legal

j) planul de detaliu  va cuprinde caile de acces, retelele edilitare pe terenurile din incinta propusa

i) in cazul solicitarii unei extinderi intr-o incinta existenta pe plan este nevoie de un plan de urbanism general    (PUG ), zonal( PUZ )sau de detaliu si  Hotararea consiliului local de aprobare a acestor planuri

j) documentatia pentru incadrarea in clase de calitate intocmita de OSPA ( exista 5 clase de calitate )

k) cerere de solicitare din partea beneficiarului de investitii

l)  dupa eliberarea Deciziei de scoaterea terenurilor agricole din circuitul agricol, un exemplar al documentatiei avizate se va pastra in mod obligatoriula DADR.

Decizia de scoatere a terenurilor din circuitul agricol se elibereaza de catre Directia pentru Agricultura si Dezvoltare Rurala (DADR) pe baza unei documentatii care cuprinde :

a) aviz OCPI ( cadastru )

b) aviz ANIF ( imbunatatiri funciare )

c) extras de carte funciara actualizat

d) certificat de urbanism

e) plan de incadrare in zona

f) plan topografic vizat de un topograf autorizat in masuratori topografice        

g) memoriu tehnic al proiectantului

Conform prevederilor art. 9 din Legii 112/1995 imobilele dobandite nu pot fi instrainate timp de 10 ani de la data dobandirii. Prin legea 71/2011 de punere in aplicare noului Cod Civil aceasta prevedere din Legea 112 a fost abrogata.Imobilele dobandite prin efectul legii 112/1995 pot fi tranzactionate liber pe piata.

Conform art. 1103 din Noul Cod civil: “Dreptul de optiune succesorala se exercita in termen de un an de la data deschiderii mostenirii.” Cu alte cuvinte, de la data decesului defunctului, succesiunea trebuie acceptata tacit sau expres in termen de 1 an.

Acest termen este supus unei posibile suspendari si/sau repuneri in termenul de prescriptie extinctiva, fapt reglementat in alin. 3 al aculasi art. 1103.

Instanta competenta privind cererile in materie de mostenire, este cea in raza careia si-a avut ultimul domiciliu defunctul  (la art. 954 din noul Cod civil prevede instanta competenta in unele situatii speciale);

Se initiaza de catre cel interesat (care are vocaţie succesorala concreta) printr-o cerere in care trebuie sa se arate persoanele intre care urmeaza  a  avea  loc  partajul,  titlul  pe  baza  caruia  se  cere imparteala,  toate bunurile supuse partajului,  evaluarea  lor, locul unde acestea  se afla,  precum  si persoana  care le detine  sau le administreaza;

Inainte de depunerea cererii la instanta, cel interesat este obligat sa se adreseze notarului pentru indeplinirea procedurii notariale de verificare a registrelor notariale, in urma careia se va elibera o incheiere inregistrata in Registrul General Notarial si care se va anexa cererii de chemare in instanta;

Deschiderea succesiunii, asa cum se arata la art. 954 din noul Cod civil, coincide cu momentul producerii decesului persoanei fizice, insa aceasta nu trebuie confundata cu deschiderea procedurii succesorale.

Deschiderea procedurii succesorale, poate fi facuta de catre orice persoana interesata (care are vocatie succesorala):

–          pe cale notariala (doar daca mostenitorii se inteleg);

–          prin promovarea unei actiuni in instanta.

Articolul 750 din noul Cod Civil precizeaza ca titularul dreptului de abitatie are dreptul de a locui in locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii sai, chiar daca nu a fost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia, precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere.

Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.

Dreptul de uz si dreptul de abitatie se supun, cat priveste constituirea, exercitarea si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.

Concesiunile, precum si drepturile si activele similare reprezentand aport, achizitionate sau dobandite pe alte cai, se inregistreaza in conturile de imobilizari necorporale la costul de achizitie sau valoarea de aport, dupa caz. In aceasta situatie valoarea de aport se asimileaza valorii juste.

Concesiunile primite se reflecta ca imobilizari necorporale atunci cand contractul de concesiune stabileste o durata si o valoare determinate pentru concesiune. Amortizarea concesiunii urmeaza a fi inregistrata pe durata de folosire a acesteia, stabilita potrivit contractului. In cazul in care contractul prevede plata unei redevente  sau chirii, si nu o valoare amortizabila, in contabilitatea entitatii care primeste concesiunea, se reflecta cheltuiala reprezentand redeventa/chiria, fara recunoasterea unei imobilizari necorporale. Brevetele, licentele, marcile comerciale, drepturile si alte active similare se amortizeaza pe durata prevazuta pentru utilizarea lor de catre entitatea care le detine.

Din punct de vedere al impozitului pe profit, cheltuiala aferenta amenajarilor efectuate asupra unui imobil luat in chirie sau comodat poate intra sub incidenta prevederilor art. 24 alin. 3 lit. a si alin. 11 lit. c din Codul fiscal din Codul fiscal, coroborate cu pct. 70^2 alin. 2 din Normele metodologice, potrivit carora sunt considerate mijloace fixe amortizabile investititiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune sau altele asemenea, neavand nicio relevanta faptul ca durata initiala a contractului de chirie sau comodat se prelungeste ulterior.

In aceasta situatie,  pentru cheltuielile cu investiţiile efectuate la mijloacele fixe concesionate sau  inchiriate,  amortizarea fiscală se calculează de cel care a efectuat investitia.

In noul Cod Civil, contractul de mandat este definit in articolul 2009 ca fiind acel contract prin care o parte numita mandatar  se obliga sa incheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte parti, numita mandant. Este reglementat contractul de mandat cu titlu gratuit si titlu oneros si sunt mentionate doua feluri ale mandatului: mandatul cu reprezentare si mandatul fara reprezentare. In ceea ce priveste mandatul fara reprezentare, legiuitorul reglementeaza contractul de comision si contractul de consignatie.

Dupa cum s-a aratat in practica judiciara, nu orice suma de bani ce se plateste cu ocazia perfectarii unui contract are caracter de arvuna, ci o astfel de suma poate avea si semnificatia unui avans din pretul care trebuie platit, adica ea poate constitui un inceput de executare a contractului.

Calificarea unei sume de bani ca reprezentand o arvuna sau un avans (acont) va antrena efecte diferite in cele doua cazuri. Astfel, in caz de neexecutare a obligatiilor contractuale, acontul va fi restituit de catre vanzatori, in timp ce arvuna fie va fi pierduta de cel care a platit-o, fie va fi restituita „indoit“. Tot astfel, in cazul imposibilitatii executarii contractului, arvuna va fi restituita, in timp ce sumele platite cu titlu de avans nu pot fi restituite, daca cel ce a platit aceste sume este si partea ce suporta riscul executarii contractului.

Conventie accesorie contractului de vanzare-cumparare in virtutea careia cumparatorul avanseaza o suma de bani ce, de regula, reprezinta o parte din pret, pe care o pierde daca vanzarea nu se executa din culpa sa, sau pe care, vanzatorul, avand-o primita, este obligat sa o restituie indoit daca neexecutarea vanzarii se datoreaza culpei sale.

Prinarvuna indeplineste doua functii : 1) de confirmare a incheierii contractului si 2) ca mijloc de garantare a executarii contractului. Cea de a doua functie a arvunei mentine si sporeste interesul partilor contractante de a face tot posibilul ca contractul garantat cu arvuna sa se execute, caci in caz de neexecutare a contractului, partea vinovata va suporta consecintele negative, manifestate fie prin pierderea arvunei de catre partea care a dat-o, fie prin plata dublului arvunei de catre partea care a primit-o.

Suma platita in avans reprezentand o parte din contravaloarea achizitionarii unui produs, a executarii unei lucrari sau a efectuarii unor servicii, conform prevederilor contractuale prestabilite.

Daca nu se respecta clauzele contractuale de catre client, suma varsata ca avans ramane vanzatorului.

Daca vanzatorul nu le poate executa, el trebuie sa-i verse cumparatorului dublul sumei primite.

Prin traditie, in Romania, arvuna se utilizeaza doar in tranzactiile imobiliare.

Acel mijloc juridic prin care creditorul chirografar exercita drepturile si actiunile patrimoniale ale debitorului sau atunci cand acesta refuza sau neglijeaza sa si le exercite.

Actiunea oblica se fondeaza pe dreptul de gaj general al creditorului, constituie un mijloc preventiv de aparare impotriva pericolului insolvabilitatii debitorului, si urmareste ca scop conservarea patrimoniului acestuia.

Domeniul de aplicare al actiunii oblice cuprinde numai drepturile si actiunile patrimoniale care sunt in pericol de a se pierde datorita pasivitatii debitorului.

Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv in art. 693-702 N.C.Civ.

Dreptul de superficie se defineste prin dreptul  de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.

Caracteristicile dreptului de superficie: drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reinnoirii la expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod civil).

Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege . In toate cazurile se aplica dispozitiile privind cartea funciara.

Dreptul de abitatie este reglementat in Noul Cod Civil prin dispozitiile art.973 care precizeaza:

Sotul supravietuitor care nu este titular al niciunui drept real de a folosi o alta locuinta corespunzatoare nevoilor sale beneficiaza de un drept de abitatie asupra casei in care a locuit pana la data deschiderii mostenirii, daca aceasta casa face parte din bunurile mostenirii.

Dreptul de abitatie este gratuit, inalienabil si insesizabil.

Oricare dintre mostenitori poate cere fie restrangerea dreptului de abitatie, daca locuinta nu este necesara in intregime sotului supravietuitor, fie schimbarea obiectului abitatiei, daca pune la dispozitia sotului supravietuitor o alta locuinta corespunzatoare.

Dreptul de abitatie se stinge la partaj, dar nu mai devreme de un an de la data deschiderii mostenirii. Acest drept inceteaza, chiar inainte de implinirea termenului de un an, in caz de recasatorire a sotului supravietuitor.

Fiducia reprezinta operatiunea juridica prin care unul sau mai multi constituitori transfera drepturi reale, drepturi de creante, garantii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente sau viitoare, catre unul sau mai multi fiduciari care, pentru o remuneratie, le exercita cu un scop determinat in folosul unuia sau mai multor beneficiari.

La origine, fiducia reprezinta o forma de garantie prin care debitorul transfera creditorului un bun proprietatea sa cu clauza restituirii bunului la data platii datoriei de catre debitor.

Fiducia a cunoscut cea mai mare dezvoltare in dreptul anglo-saxon (cunoscuta sub numele de ‘trust’). Ulterior, fiducia a evoluat in context international regasindu-se inclusiv in dreptul continental – sistemul de drept italian (“la fiducia”) sau german (“der Treuhand”).

Utilizarile sale sunt diverse: protectia persoanelor incapabile de a-si administra averea, administrarea fondurilor de pensii si de asigurari, administrarea mostenirii conform testamentului, activitati de caritate, vehicule pentru investitii, recompense acordate managementului/angajatilor unei companii, planificare fiscala, etc.

Dreptul de proprietate in devalmasie este o forma a proprietatii comune in conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia apartin nedivizat, nefractionat tuturor titularilor care pur si simplu il stapanesc impreuna. Devalmasia poate rezulta din lege sau din conventia partilor.

Caracteristica principala a dreptului de proprietate comuna in devalmasie rezida in faptul ca titularii acestui drept nu cunosc nici intinderea dreptului lor de proprietate, nici cota parte ce le revine si nici bunurile ce apartin fiecaruia in parte, in materialitatea lor.

Daca in trecut aceasta forma de coproprietate avea o mai larga aplicabilitate practica, in prezent legislatia noastra civila nu cuprinde o reglementare generala a dreptului de proprietate comuna in devalmasie.

Interdictia judecatoreasca este ansamblul masurilor prevazute expres de lege care se iau de catre instanta pentru ocrotirea persoanelor fizice lipsite de discernamantul necesar pentru a se ingriji de interesele lor. Cauza lipsei de discernamant poate fi doar alienatia mintala sau debilitatea mintala. Este o masura de drept civil, fiind asemanatoare cu ocrotirea parinteasca, tutela si curatela. Doar instanta hotaraste punerea sub interdictie a persoanei alienate mintal sau debile mintal, fiind astfel deosebita de tutela si curatela care sunt instituite de autoritatea administrativa. Persoana aflata intr-o astfel de situatie este lipsita de capacitatea de exercitiu, i se instituie tutela si se numeste interzis judecatoresc.

Potrivit camerei Notarilor Publici, actele solicitate de catre Biroul Notarului Public pentru dezbaterea succesiunii sunt:

1.Cererea – Procedura succesorala se deschide, dupa caz, la cererea oricarei persoane interesate, a procurorului, precum si a secretarului consiliului local al localitatii în raza careia defunctul si-a avut ultimul domiciliu. Cererea va cuprinde: data decesului si ultimul domiciliu al defunctului; numele, prenumele si domiciliul succesibililor, bunurile succesorale si eventualele datorii ale defunctului;

Daca cererea se introduce de secretarul consiliului local, se va mentiona si valoarea de impozitare a bunurilor ce compun masa succesorala.

2.Actele de stare civila: (certificatul de deces al autorului, certificatul de nastere al succesorilor si, dupa caz, certificatul de casatorie).

3. Actele de proprietate asupra bunurilor mobile si imobile ale defunctului si adeverinta (certificat) de rol, fiscal sau agricol eliberata de Primarie (administratia financiara) referitoare la bunurile imobile ale defunctului.

4. Martori, în completarea probelor privind existenta mostenitorilor si a bunurilor succesorale.

5. Pentru cei ce nu pot lua parte personal la dezbateri se va prezenta procura succesorala de reprezentare în forma autentica.

6. Pentru succesibilii incapabili (minori, interzisi judecatoresti si alienati mintal), se va numi prin dispozitia primarului un curator special (în lipsa unui tutore neinteresat în succesiune).

7. Testament (autentic sau olograf), daca defunctul a lasat.

Pentru minori si interzisii judecatoresti, alienati mintal, acceptarea se face sub beneficiu de inventar, asistati de reprezentantii lor legali.

In conformitate cu procedurile de lucru ale Autoritatilor Tutelare, actele necesare pentru vanzarea unui imobil de catre proprietarul sau minor sunt urmatoarele:

1.Certificat de nastere si CI minor daca este cazul (copie);

2.Certificat de deces pentru parintele decedat (copie);

3.Certificat de mostenitor (copie);

4.Cererea parintelui in viata prin care solicita vanazarea cotei detinute de minor si imputernicirea pentru a-l prezenta sau asista pe minor la perfectarea actelor de vanzare cumparare;

5.BI (CI) pentru parintele in viata (copie);

6.Declaratia minorului care a implinit 10 ani prin care isi exprima acordul la vanzare;

7.Extras de carte funciara pentru imobil (care sa nu fie mai vechi de trei luni);

8.Raport de evaluare pentru imobilul care se vinde;

Sumele de bani obtinute vor fi depuse intr-un cont deschis la CEC pe numele minorului. In cazul in care concomitent cu vanzarea imobilului proprietatea minorului se cumpara un alt imobil pe numele acestuia este necesar si un extras CF si raport de evaloare pentru imobilul cumparat. Daca pentru cumpararea imobilului se folosesc sume de bani ale minorului este necesar acordul autoritatii tutelare pentru folosirea acestor sume.

Potrivit art.  42. din noul Cod Civil, minorul poate sa incheie acte juridice privind munca, indeletnicirile artistice sau sportive ori referitoare la profesia sa, cu incuviintarea parintilor sau a tutorelui, precum si cu respectarea dispozitiilor legii speciale, daca este cazul. In acest caz, minorul exercita singur drepturile si executa tot astfel obligatiile izvorate din aceste acte si poate dispune singur de veniturile dobandite.

Art.1315 NCC permite cesiunea drepturilor si obligatiilor detinute de una dintre parti (cedent) catre un tert fata de momentul formarii contractului (cesionar), tertul devenind astfel parte in contract si urmand a avea o relatie contractuala cu co-contractantul initial (contractantul cedat).

Conditiile de baza ale cesiunii contractului sunt ca (1) prestatiile sa nu fi fost inca integral executate si (2) contractantul cedat sa consimta la cesiunea contractului.

Asadar, cesiunea contractului poate interveni numai in cazul unui contract cu executare succesiva aflat in derulare sau in cazul unui contract cu executare uno ictu care nu a fost integral executat (de pilda, in cazul unui contract de vanzare-cumparare cu plata pretului in rate).

Noul Cod Civil („NCC”) consacra caracterul de titlu executoriu al contractelor de inchiriere incheiate in forma autentica, precum si al celor incheiate prin  inscris sub semnatura privata dar inregistrate la organele fiscale, in ceea ce priveste obligatia de plata a chiriei (art. 1798 NCC) si obligatia de restituire a bunului care face obiectul contractului (art. 1809 alin. 2 si 3 si art. 1816 alin. 3 NCC). Aceasta noutate adusa de NCC este aplicabila tuturor contractelor de inchiriere, cu alte cuvinte atat contractelor ce au ca obiect imobile (locuinte, spatii destinate activitatii profesionistilor – sedii principale sau secundare, imobile cu alta destinatie), cat si contractelor de inchiriere a bunurilor mobile (mijloace de transport, echipamente, etc) . Consecintele acestei reglementari sunt importante, intrucat locatorul nu mai trebuie sa obtina o hotarare judecatoreasca pe fondul pretentiei sale, ci poate porni direct executarea silita impotriva chiriasului de rea-credinta (fie pentru neplata chiriei, fie pentru predarea bunului la incetarea contractului).