Creditorul privilegiat este acela a carui creanta este garantata in realizarea ei, in virtutea legii, printr-un privilegiu. Potrivit cap.II Titlul XVIII art.1722 Cod Civil – privilegiul este un drept ce da unui creditor calitatea creantei sale de a fi preferat celorlalti creditori fie ei si ipotecari.

Avand in vedere modificarile legislative, intre un credit ipotecar si unul imobiliar nu mai exista aproape nici o diferenta.
Principala deosebire consta in modul de actualizare a dobanzilor. La creditele ipotecare, legislatia impunea ca bancile sa ajusteze dobanzile variabile numai in functie de un indice de referinta verificabil. Acum acest lucru este obligatoriu la orice tip de credit, inclusiv la cele imobiliare.

Creditul punte este un produs special in categoria creditelor pentru locuinte. Imprumutul este destinat persoanelor care detin o locuinta si vor sa o vanda pentru a cumpara alta. Spre deosebire de un imprumut normal care se ramburseaza in timp, in mai multe rate, creditele punte se ramburseaza, de regula, integral la scadenta. Imprumutul este restituit dupa vanzarea imobilului detinut initial in proprietate, iar pe perioada contractului, se plateste numai dobanda.

Pe langa destinatiile clasice, creditele imobiliare/ipotecare pot fi folosite si pentru refinantarea unui credit similar contractat in trecut.

Evaluarea imobilului se realizeaza de catre un evaluator autorizat, membru ANEVAR si care este agreat de banca creditoare. Datele de identificare ale acestora se pot obtine, in principiu de la banca creditoare. In procedura de evaluare acesta va aplica formulele reglementate prin dispozitiile legale specifice si normele profesionale ANEVAR.

Contractul de renta viagera este acea conventie prin efectul caruia o persoana numita credirentier, instraineaza un bun sau plateste o suma de bani (numita capital) catre o alta persoana numita debirentier, care se obliga, in schimb, sa efectueze in favoarea celei dintai o prestatie periodica in bani, numita renta viagera, pana la decesul acesteia. Bunul instrainat este in general un imobil.

Antecontractul este conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent. Este deci un acord de vointa prealabil perfectarii altui contract, acord ce are ca obiect asumarea obligatiei de a face, adica de a perfecta ulterior contractul promis, in conditiile convenite prin respectivul acord prealabil.

Prin „condominiu” se intelege o proprietate imobiliara cu regim mixt, constituita dintr-o parte de proprietate individuala, adica apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, si o parte de proprietate comuna indiviza, aceasta avand, conform legii, caracter perpetuu si fortat. Conform Legii Nr. 114 din 11 Octombrie 1996, („Legea locuintei”), care reglementeaza cadrul legal de realizare, exploatare si administrare a locuintelor, proprietatea imobiliara nu este un condominiu decat daca cota parte indiviza din proprietatea comuna revine proprietarilor apartamentelor si nu poate fi separata de aceasta.

Documentul eliberat de asigurator prin care se certifica incheierea unui contract de asigurare. In acest document sunt indicate perioada de plata a primelor, conditiile de asigurare in care s-a incheiat polita si perioada de valabilitate a acesteia.

Sursele publice de date relevante despre o companie, fie ea dezvoltator imobiliar sau agentie imobiliara sunt urmatoarele: Portalul Ministerului Finantelor de unde se pot obtine date despre declaratiile fiscale depuse sau tipul de impozitare ales. Pe pagina agentului economic se afla de asemenea inregistari ale datelor financiare anuale cum ar fi profitul, cifra de afaceri sau activele imobilizate. Portalul Ministerului Justitiei ofera informatii legate de procesele active care poarta asupra unei companii fie pe cele in calitate de parat fie de reclamant. Site-ul Oficiului National al Registrului Comertului inregistreaza intr-un mod public toate cererile care se fac in numele sau privind un agent economic, cum ar fi deschiderea unui punct de lucru sau suspendarea de activitate.

Testamentul este un act juridic solemn, unilateral, revocabil si personal prin care testatorul dispune cu titlu gratuit, pentru momentul incetarii sale din viata, de toate bunurile sale sau de o parte din ele.

Testamentul poate fi intocmit doar in una din urmatoarele forme: olograf – scris in intregime personal, datat si semnat de testator; autentic – autentificat notarial, precum si asimilat cu cel autentificat notarial; mistic – scris in intregime, datat si semnat de testator, strans si sigilat si apoi prezentat notarului, care aplica inscriptia de autentificare pe plic si il semneaza impreuna cu testatorul. In vederea prevenirii unor consecinte negative va recomandam sa recurgeti la forma testamentului autentic.

Potrivit Codului Civil, dreptul de creanta exprima facultatea creditorului dintr-un raport juridic obligational de a pretinde debitorului indeplinirea obligatiei corelative de a da, de a face sau a nu face ceva.

In subsidiar precizam ca dreptul de ipoteca este acel drept real accesoriu avand ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul respectiv in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun.

Potrivit dispozitiilor art. 1420 Cod civil, locatorul este obligat: sa predea locatarului lucrul inchiriat sau arendat, sa mentina lucrul in stare de a se putea servi la utilizarea pentru care a fost inchiriat sau arendat, sa asigure folosinta neimpiedicata a bunului pe toata durata locatiunii.

Din obligatia de mentinere a bunului in stare de folosinta deriva si obligatia de garantare a locatarului pentru toate stricaciunile sau viciile bunului inchiriat sau arendat si de a-l despagubi pe acesta pentru orice dauna suferita datorita defectelor sau viciilor (art. 1422 cod civil).

In cazul in care in timpul locatiunii, bunul inchiriat se strica in totalitate sau devine neintrebuintabil de catre locatar, contractul de inchiriere se considera de drept reziliat, insa pentru aceasta trebuie sa se constate imposibilitatea intrebuintarii bunului fie de catre parti, de comun acord, fie prin intermediul instantei de judecata.

Daca deteriorarea bunului este partiala, locatarul are posibilitatea de a solicita reducerea chiriei sau rezilierea contractului.

Cotitatea disponibila (“partea disponibila a bunurilor”) este parte a patrimoniului care excede rezervei succesorale si de care se poate dispune fara restrictie pe calea liberalitatilor (donatii sau dispozitii testamentare).

Rezerva succesorala este acea parte din patrimoniul celui care lasa mostenirea la care mostenitorii au dreptul in virtutea legii, impotriva vointei defunctului manifestata prin liberalitati facute in timpul vietii (donatii) sau prin dispozitii testamentare pentru cauza de moarte (legate sau exheridari). Potrivit art. 841 Cod civil : “Liberalitatile, fie facute prin acte intre vii, fie facute prin testament, nu pot trece peste jumatatea bunurilor dispunatorului, daca la moarte lasa un copil legitim; peste o a treia parte, daca lasa doi copii; peste o a patra parte, daca lasa trei sau mai multi copii”. De asemenea, art. 843 Cod civil prevede ca : “Liberalitatile, prin acte intre vii sau prin testament, nu pot trece peste jumatatea bunurilor, daca in lipsa de descendenti, defunctul lasa tata si mama sau peste trei sferturi, daca lasa numai pe unul din parinti”.

„Real estate due diligence” este o formula aparuta in uzantele juridice din lumea anglo-saxona si semnifica totalitatea operatiunilor de obtinere si analiza a informatiilor de natura juridica, tehnica, ecologica, economica, etc.,  necesare pentru buna desfasurare a unei tranzactii imobiliare. In concret activitatea de due diligence se realizeaza prin obtinerea si analiza documentelor de proprietate, studiul legislatiei specifice sau a autorizatiilor necesare in vederea realizarii unei tranzactii imobiliare.

Standardul in constructii cuprinde caracteristicile tehnice detaliate ale materialelor de constructii si tehnologiilor obligatoriu a fi utilizate in activitatea de constructii. Un catalog cu standarde si normative in constructii veti gasi aici.

Bunurile debitorului constituie o garantie comuna pentru creditorii sai, iar pretul lor se imparte intre acestia proportional cu valoarea creantelor respective, cu exceptia cazului in care intre creditori exista “cauze legitime de preferinta”, exceptii care se refera la privilegii si ipoteci”. Din cuprinsul dispozitiilor legale in vigoare rezulta ca spre deosebire de creditorii privilegiati si de cei ipotecari, creditorii chirografari nu beneficiaza de un drept de preferinta intre ei sau, astfel spus, de o garantie particulara pentru ipoteza in care debitorii lor nu si-au indeplinit obligatiile contractuale.

Conform Legii 213 din 1998 actualizata, cimitirele fac parte din domeniul public al oraşelor sau comunelor. În Hotararea Guvernului nr. 53 din 2008 acestea sunt meţionate ca fiind bunuri sacre ale bisericilor.

Creditor care are un drept general asupra patrimoniului debitorului. Acesta nu se bucura de o garantie reala (ex: ipoteca) pentru creanta pe care o are asupra debitorului.

Drept special conferit de lege ca garantie creditorilor chirografari, in temeiul principiului dupa care debitorul raspunde de indeplinirea obligatiilor asumate in cadrul unui raport juridic civil cu toate bunurile mobile si imobile, prezente si viitoare, intregul sau patrimoniu servind pentru garantarea comuna si proportionala a tuturor creditorilor sai chirografari.

Contract translativ de proprietate, prin care o persoana transmite unul sau mai multe bunuri determinate ( cum ar fi un imobil),  unei alte persoane, numita intretinator, care se obliga sa presteze intretinere, fie intretinutului, fie unei alte persoane, pana la data decesului acestuia sau pe o perioada de timp determinata. Este asimilat, uneori, contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere. Obligatiile partilor contractante sunt: intretinatorul este obligat sa asigure prestarea intretinerii (ex. hrana, imbracaminte, medicamente, curatenie, plata consumului casnic) si sa-l inmormanteze pe intretinut dupa datina. Intretinutul este obligat sa transfere proprietatea bunului (ex. o casa)  la intretinator, sa predea bunul si sa raspunda pentru el (raspunde pentru viciile ascunse ale lucrului si linistita posesiune a acesteia, garantand impotriva evictiunii).

Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal. In acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens. O asemenea promisiune, desi afectata de o conditie potestativa, este totusi valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa, realizarea ei depinzand si de imprejurari externe vointei promitentului, care l-ar putea determina sa-si vanda bunul.

Dreptul de care se bucura cineva prin lege de a fi preferat in calitate de cumparator al unui bun. Nu se confunda cu dreptul de preferinta. Dreptul prioritar de cumparare se naste din conventia partilor, deci are natura contractuala. Dimpotriva, dreptul de preemtiune se naste direct din lege, fiind prevazut de o norma juridica imperativa.

Duplicatul dupa titlul de proprietate se obtine in baza unei cereri care se depun la primăria în raza căreia se află imobilul menţionat în titlu. Cererea va fi însoţită de următoarele acte: anunţul din Monitorul Oficial al României privind declararea pierderii titlului de proprietate, certificatul fiscal recent privind imobilul, copiile actelor de identitate ale titularilor, declaraţia notarială pe proprie răspundere a titularului menţionat în titlu de proprietate în care să se arate ca nu a înstrăinat sub nici o formă imobilul şi că nu au fost şi nu sunt litigii pe rolul instanţei de judecată care să aibă ca obiect imobilul menţionat în titlul de proprietate, precum şi orice alte acte pe care primăria le consideră necesare.

Conform dispozitiilor art.1352 C.Civ vanzatorul este supus la raspundere pentru viciile ascunse ale bunului vandut, daca din cauza acelora lucrul nu este bun de intrebuintat, destinatia sau intrebuintarea sa e atat de micsorata incat se poate presupune ca insusi cumparatorul nu l-ar fi cunoscut sau nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat de i-ar fi cunoscut viciile. Vanzatorul raspunde de viciile ascunse a lucrului, daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus.

Garantia pentru evictiune reprezinta una dintre cele mai importante obligatii ale vanzatorului in contractul de vanzare-cumparare si este reglementata in Codul civil, in art. 1337-1352.

Juridic, termenul de evictiune desemneaza pierderea unui drept in urma unui proces, ceea ce practic, in contractul de vanzare-cumparare, reprezinta pierderea bunului de catre cumparator.Raspunderea pentru evictiune este in fapt o obligatie a carei incalcare se sanctioneaza independent de vina (culpa) debitorului contractual, si chiar daca vanzatorul a fost de buna-credinta. Obligatia subzista si fata de dobanditorii succesivi ai bunului, deci se poate invoca atat impotriva vanzatorului cat si impotriva oricarui autor anterior. Garantia pentru evictiune poate avea doua forme: garantia pentru faptele personale ale vanzatorului si garantia pentru tulburarile care provin de la terti.

Conform DEX nationalizarea inseamna „a trece din proprietate particulară în proprietatea statului unele întreprinderi, pământul, unele zăcăminte, etc.„. Operatiunea juridica denumita „nationalizare” a insemnat etatizarea unor insemnate categorii de bunuri imobiliare si mijloace de productie si a avut obiective politice vizand transpunerea in practica a teoriilor comuniste privind transformarea sociala si economica a societatii. A fost realizata printr-o serie de acte normative in perioada 1945-1958 si a avut consecinte dezastruoase asupra proprietarilor acestor mijloace de productie si a societatii in ansamblu. A fost realizata cu incalcarea flagranta a principiilor universale ale drepturilor omului care garanteaza proprietatea privata.

Acordul de mediu este actul tehnico – juridic prin care sunt stabilite cialis super active conditiile de realizare a unui proiect sau a unei activitati din punct de vedere al impactului asupra mediului. Cererea de acord de mediu este obligatorie pentru investitii noi, modificarea celor existente si pentru activitati din domeniul transporturilor, energiei, constructiilor hidrotehnice (prevazute in Legea nr. 137/1995 a protectiei mediului).

Ordonanta de urgenta nr. 60/2009,privind unele masuri in vederea implementarii programului „Prima casa” a fost publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 381 din 4 iunie 2009. Ordonanta prevede ca asupra imobilelor achizitionate in cadrul programului „Prima casa” bancile instituie si reinnoiesc in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, un drept de ipoteca de rangul I pe toata durata contractului de creditare , cu interdictia de vanzare a locuintei pe o perioada de 5 ani.

Avizul de gospodarire a apelor reprezinta actul care conditioneaza din punct de vedere tehnic si juridic finantarea si/sau executia obiectivelor noi de investitie ce urmeaza a fi construite pe ape sau care au legatura cu apele de suprafata sau subterane, inclusiv constructiile si instalatiile ce se executa pe litoralul romanesc al Marii Negre, faleza si plaja marii si pe fundul apelor maritime interioare si marii teritoriale. Legea Apelor nr.107/1996 modificata si completata cu Legea nr.310/2004 stabileste obligativitatea executiei lucrarilor in baza avizului de gospodarire a apelor precum si faptul ca punerea in functiune a acestor lucrari trebuie sa se faca in baza autorizatiei de gospodarire a apelor.

Terasa unui imobil de locuinte de tip condominium (bloc) este o coproprietate fortata, adica o proprietate comuna cu un regim juridic special. Datorita acestei situatii exceptionale in practica apar numeroase probleme legate de mansardarea care se realizeaza plecand de la aceasta terasa aflata in coproprietate fortata. Discutii si incercari de gasire a solutiilor juridice in aceast problema puteti gasi aici.