03.02.2013 Florin Dumitrescu
Deschiderea succesiunii, asa cum se arata la art. 954 din noul Cod civil, coincide cu momentul producerii decesului persoanei fizice, insa aceasta nu trebuie confundata cu deschiderea procedurii succesorale.
Deschiderea procedurii succesorale, poate fi facuta de catre orice persoana interesata (care are vocatie succesorala):
– pe cale notariala (doar daca mostenitorii se inteleg);
– prin promovarea unei actiuni in instanta.
27.01.2013 Florin Dumitrescu
Cititi declaratia de mai jos.
„Aceste fraude imobiliare nu doar ca scad valoarea proprietatilor, afecteaza institutiile financiare, sau afecteaza respectivele cartiere, ci si produc pierderi de venit la bugetul local si totodata pierderi de locuri de munca. Cei care fac astfel de infractiuni pe spatele publicului sperand sa aibe beneficii personale trebuie sa se astepte sa fie pedepsiti aspru.”
Imi place atitudinea! Se pare ca autoritatile romane si-au schimbat atitudinea si arata o mult mai mare vointa a in a gestiona astfel de fapte.
Gresit! Aceasta declaratie vine din America si reprezinta vointa autoritatilor americane. Ea a fost exprimata la extradarea unui infractor gasit la 8.000 de km de locul unde a comis faptele, si anume in Romania. Este vorba, trist din nou, de un roman, Daniel Morar.
„Faptul ca Morar a fost arestat si extradat din Romania demonstreaza cat de serios privim aceste crime savarsite in domeniul imobiliar” a declarat John S. Leonard, unul din avocatii acuzarii.
Fraudele de care Daniel Morar este acuzat se ridica la o valoare de 6,5 milioane de dolari, fiind vorba de 26 de proprietati. Daca este gasit vinovat acesta risca pana la cativa zeci de ani de inchisoare.
Am putea invata ceva de la ei, adica de la americani si nu de la unii dintre romanii emigrati acolo, ca sa fiu inteles!
12.01.2013 Florin Dumitrescu
Articolul 750 din noul Cod Civil precizeaza ca titularul dreptului de abitatie are dreptul de a locui in locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii sai, chiar daca nu a fost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia, precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere.
Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie se supun, cat priveste constituirea, exercitarea si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.
12.01.2013 Florin Dumitrescu
Piata imobiliara poate fi influentata determinant de diverse evenimente, dintre cele mai atipice, un analist imobiliar trebuind sa tina cont de acestea. Marile mutatii politice au determinat mai totdeauna astfel de influente asupra pietii imobiliare, unele mai subtile, altele radicale.
Revolutia castrista din Cuba, din anii ’60 a dus la prabusirea pretului imobilelor de vacanta din Havana, hotelurile, cazinourile si restaurantele de pe coasta dupa cum si proprietatile imobiliare rurale detinute in mare parte de companiile United Fruit si Industrial Alcohol si-au diminuat valoarea de piata de 10 ori, in mai bine de cateva luni.
Peste doua decenii, temandu-se de nationalizarea ce parea iminenta dupa alipirea la China, zeci de mii de proprietari de apartamente din Hong Kong si-au sos la vanzare imobilele, determinand o scadere dramatica a preturilor. Cei care au avut inspiratia sau rabdarea de a astepta, s-au dovedit niste norocosi mai degraba decat speculanti bine informati.
Dar schimbari de amploarea celor despre care vorbesc pot avea si efectul invers al consolidarii valorii de piata pentru imobilele pozitionate strategic in astfel de momente. Astfel, dupa ce Iugoslavia s-a destramat intr-un sir de conflicte sangeroase, orase cum ar fi Neum si Kopaonik au crescut in insemnatatea turistico-geografica pentru natiunile lor. Turistii sarbi au abandonat vechile resorturi ale Sloveniei in favoarea proaspetei statiuni Kopaonik iar instaritii noii Bosnia-Hercegovina construiesc resedinte valoroase in unicul port maritim al tarii, Neum.
Despre cum au influentat si influenteaza in continuare modificarile geopolitice piata imobiliara din Romania ma gandesc sa scriu intr-un alt post.
Despre istorie si imobiliare puteti citi Hercules si popoarele migratoare.
25.12.2012 Florin Dumitrescu
In cele de mai jos redau un articol despre speculatiile imobiliare ale momentului. Este reteta baietilor destepti ai crizei, dar destepti in adevaratul sens al cuvantului. Se numeste cinism desavarsit si o buna cunoastere a mecanismelor pietei locale, a aspectelor legislative si fiscale care stau in spatele existentei si mortii unei firme. Trist dar corect, dupa teoria keynesiana a economiei de piata.
Centrul comercial City Mall, rascumparat in toamna anului trecut de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas pentru 17,3 mil. euro, intra intr-o etapa de renovare care va fi incheiata la vara.
Dupa ce in mai 2008, pe varful „bulei“ imobiliare, Ioannis Papalekas a reusit sa vanda complexul UpGround din Pipera pentru 340 mil. euro catre Deutsche Bank, incasand personal peste 170 mil. euro, anul trecut a rascumparat City Mall pentru 17,3 mil. euro, dupa ce in 2006 il vanduse cu 103,5 mil. euro.
Istoria City Mall, complex comercial intrat in faliment in noiembrie 2010, este foarte zbuciumata. Dezvoltatorul proiectului l-a vandut in 2004 pentru 25 mil. euro companiei Jaguar Development, controlata de investitori greci si israelieni.
Un an mai tarziu, mall-ul avea un nou proprietar, firma Victoria Holding – controlata de Ioannis Papalekas, care platise 46 mil. euro. In 2006, Papalekas dadea prima sa „lovitura“ pe piata imobiliara. Valoarea proiectului crescuse substantial si a reusit sa il vanda mult mai scump, adica la 103,5 mil. euro, fondului australian APN European Retail. Cinci ani mai tarziu grecul a revenit la carma proiectului, de aceasta data doar pentru 17,3 mil. euro.
Centrul comercial City Mall, amplasat langa cimitirul Bellu din Capitala, a intrat in faliment in noiembrie 2010, din cauza unor datorii care se ridica la 76 mil. euro. Cei mai mari creditori ai proiectului sunt UniCredit, cu o expunere de 36,7 mil. euro, si Bancpost, cu 5,15 mil. euro.
Mall-ul are o suprafata construita de 31.000 mp, din care 14.348 mp inchiriabili, desfasurata pe un teren de 7.774 mp. Alaturat imobilului este si o parcare cu 880 de locuri, care are o suprafata desfasurata de 31.000 mp, din care 3.497 mp este zona comerciala.
Mai puteti citi si Speculam… speculam in continuare.
23.12.2012 Florin Dumitrescu
Concesiunile, precum si drepturile si activele similare reprezentand aport, achizitionate sau dobandite pe alte cai, se inregistreaza in conturile de imobilizari necorporale la costul de achizitie sau valoarea de aport, dupa caz. In aceasta situatie valoarea de aport se asimileaza valorii juste.
Concesiunile primite se reflecta ca imobilizari necorporale atunci cand contractul de concesiune stabileste o durata si o valoare determinate pentru concesiune. Amortizarea concesiunii urmeaza a fi inregistrata pe durata de folosire a acesteia, stabilita potrivit contractului. In cazul in care contractul prevede plata unei redevente sau chirii, si nu o valoare amortizabila, in contabilitatea entitatii care primeste concesiunea, se reflecta cheltuiala reprezentand redeventa/chiria, fara recunoasterea unei imobilizari necorporale. Brevetele, licentele, marcile comerciale, drepturile si alte active similare se amortizeaza pe durata prevazuta pentru utilizarea lor de catre entitatea care le detine.
21.12.2012 Florin Dumitrescu
Din punct de vedere al impozitului pe profit, cheltuiala aferenta amenajarilor efectuate asupra unui imobil luat in chirie sau comodat poate intra sub incidenta prevederilor art. 24 alin. 3 lit. a si alin. 11 lit. c din Codul fiscal din Codul fiscal, coroborate cu pct. 70^2 alin. 2 din Normele metodologice, potrivit carora sunt considerate mijloace fixe amortizabile investititiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune sau altele asemenea, neavand nicio relevanta faptul ca durata initiala a contractului de chirie sau comodat se prelungeste ulterior.
In aceasta situatie, pentru cheltuielile cu investiţiile efectuate la mijloacele fixe concesionate sau inchiriate, amortizarea fiscală se calculează de cel care a efectuat investitia.
15.12.2012 Florin Dumitrescu
In noul Cod Civil, contractul de mandat este definit in articolul 2009 ca fiind acel contract prin care o parte numita mandatar se obliga sa incheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte parti, numita mandant. Este reglementat contractul de mandat cu titlu gratuit si titlu oneros si sunt mentionate doua feluri ale mandatului: mandatul cu reprezentare si mandatul fara reprezentare. In ceea ce priveste mandatul fara reprezentare, legiuitorul reglementeaza contractul de comision si contractul de consignatie.
08.12.2012 Florin Dumitrescu
Dupa cum s-a aratat in practica judiciara, nu orice suma de bani ce se plateste cu ocazia perfectarii unui contract are caracter de arvuna, ci o astfel de suma poate avea si semnificatia unui avans din pretul care trebuie platit, adica ea poate constitui un inceput de executare a contractului.
Calificarea unei sume de bani ca reprezentand o arvuna sau un avans (acont) va antrena efecte diferite in cele doua cazuri. Astfel, in caz de neexecutare a obligatiilor contractuale, acontul va fi restituit de catre vanzatori, in timp ce arvuna fie va fi pierduta de cel care a platit-o, fie va fi restituita „indoit“. Tot astfel, in cazul imposibilitatii executarii contractului, arvuna va fi restituita, in timp ce sumele platite cu titlu de avans nu pot fi restituite, daca cel ce a platit aceste sume este si partea ce suporta riscul executarii contractului.
02.12.2012 Florin Dumitrescu
Anatoli Serdiukov este acuzat ca in numai cinci ani a provocat pagube de 72 milioane de euro.
Presedintele rus Vladimir Putin l-a demis ieri pe ministrul Apararii Anatoli Serdiukov din cauza unui scandal cu fraude in valoare de mai multe milioane de euro, inlocuindu-l imediat cu unul dintre oamenii sai de incredere, fostul ministru pentru situatiile de urgenta Serghei Soigu. „Data fiind situatia din ce in ce mai dificila de la Ministerul Apararii, am luat decizia de a-l elibera din functie pe ministrul Apararii Serdiukov, pentru a crea conditiile necesare unei anchete obiective”, a declarat presedintele rus.
La sfarsitul lui octombrie, mai multe anchete au fost deschise asupra activitatii unei societati controlate de minister, Oboronservis, pentru frauda comisa in timpul vanzarii unor bunuri imobiliare, a unor terenuri si a unor actiuni ce ii apartin. Potrivit comitetului de ancheta rus, intr-o prima faza anumiti responsabili ai ministerului alegeau bunurile imobiliare cele mai prestigioase gestionate de societate. Investeau in acestea sume enorme de bani provenind din bugetul rus, dupa care le revindeau prin intermediul unor companii afiliate Oboronservis la preturi inferioare celor de pe piata.
Conform primelor informatii, prejudiciul adus de vanzarea a doar opt bunuri imobiliare se ridica la trei miliarde de ruble (74 de milioane de euro), a indicat comitetul. Oboronservis, creata in 2008 printr-un decret al Kremlinului, are atributii foarte diverse, mergand de la mentenanta unor echipamente ale armatei pana la publicare unor opere ale ministerului si organizarea aprovizionarii trupelor.
Schema descrisa mai sus e veche de cand lumea si s-a aplicat si la noi la privatizarea Romtelecom spre ex, si pare sa fie cheia succesului unei companii private gigant nascute in anii ultimelor guvernari – Grup Feroviar Roman.
Ceea ce nu s-a intamplat (inca) este ca Ministerul Apararii Nationale, detinator al unui patrimoniu imens, nu a marsat, ca prin alte parti, la scheme de fraude imobiliare. Cu exceptia unor cazuri izolate, nedovedite pana la urma, cum ar fi cel privind terenurile lui Gigi Becali din Pipera, armata care detine doar la mine in cartier terenuri de cateva zeci de milioane de euro, nu a cazut prada acestor practici.
In zona in care locuiesc exista terenuri si constructii intinse detinute inca de armata, desi goale de multa vreme, ele au scapat goanei dupa terenuri ieftine din anii 2000-2008. Schimburile de terenuri s-au facut intre institutii de stat si sunt detinute acum de Cartea Funciara, Institutul National de Administratie sau SRI. Imensa cladire din centrul orasului, Spitalul Militar este in continuare in proprietatea armatei in ciuda presiunilor de a fi preluata de Primaria Timisoara. Terenurile din zona Giroc au fost distribuite prin lege revolutionarilor, si exemplele pot continua.
Confruntata cu o reducere drastica a alocatiilor bugetare, cu reduceri masive ale personalului si cu o restructurare profunda vecina doar cu desfiintarea totala mai mult decat cu modernizarea, Armata Romana a stiut sa isi patreze demnitatea. Recunostiinta!
25.11.2012 Florin Dumitrescu
Cam asta spune Dragos Dragoteanu intr-un articol publicat pe blogul propriu. Si, din pacate, are dreptate. Eu totusi sunt mai optimist, poate nu in ceea ce priveste evolutia pietei imobiliare in 2013, dar macar in ceva viziune ce ar putea aparea dupa linistirea apelor politice in tara asta…
Nu mai e mult. Ca maine trece 2012 si vom lasa in urma un an greu in imobiliare. Mai rau e ca viitorul acestui segment economic este in ceata. Prezenta analiza nu se vrea pesimista, dar se bazeaza pe evenimente si realitati.
La sfarsitul anului 2009 spuneam intr-un interviu: „Să nu spui niciodată că mai rău nu se poate”, subliniind ca Romania nu era inca intr-o criza imobiliara. Ea va incepe abia anul urmator! Acum sta la panda, prin Spania si Portugalia. Nu am pus Grecia cap de lista. Cat au furat grecii Uniunea Europeana si statul elen, le ajunge sa traiasca binisor in continuare.
Cu peste 95% dintre romani proprietari, achizitia unei case nu mai este o prioritate. Cine a avut de gand sa-si cumpere un imobil a facut-o deja. Doar programul Prima Casa a tinut in viata segmentul rezidential. Zona comerciala a fost si ea decimata dintr-un motiv simplu: lipsa investitiilor. Ce ne aduce anul care vine? Ceata. Un orizont nedefinit, foarte apropiat de realitatea economica.
De ce nu a fost criza imobiliara in Romania, in ultimii 4 ani? Pentru simplul fapt ca au existat tranzactii! E mare lucru, comparativ cu alte tari, unde in imobiliare nu mai misca nimic! In viitor, si la noi vor fi mai putini cumparatori, deci mai putine tranzactii, chiar daca preturile imobilelor vor continua sa scada pe toate segmentele: rezidential si comercial.
De bine de rau, in tara noastra, in ultimii ani, retailerii si-au luat partea “leului”. Au gasit terenuri strategice la preturi acceptabile si au format retele nationale. Foarte putini mai au goluri in teritoriu. Ce se va intampla cand nu vor mai avea nevoie? Ceata!
S-au cumparat locuinte ieftine, de maximum 60.000 euro. Nu-ti trebuie multi bani pentru asta. Doar 3.000 euro. Nici macar astia nu trebuie sa-i ai in buzunar. Poti sa-i iei printr-un credit de nevoi personale si apoi casa, cu 5% avans. O data cu eliminarea creditelor in euro va aparea un nou fenomen: ceata imobiliara.
S-au cumparat multe terenuri agricole. Ieftine, mai ales loturi mici. Pretul mediu pe hectar nu a depasit 1.000 euro. Taranul sarac vinde tot. Nu mai poate sa munceasca pamantul. Nu are cu ce. Multi vor incerca sa vanda in continuare, dar va fi din ce in ce mai greu. In lipsa unei legi a comasarii terenurilor agricole, va fi nevoie de ani pentru a compacta sute sau mii de hectare de catre investitori.
S-a cumparat si un procent neinsemnat de active bancare obtinute din credite neperformante, executate silit si scoase la vanzare. Ce au scos bancile la vanzare? Ciurucuri imobiliare. Sub 1% din “mortaciunile” bancilor sunt vandabile! Majoritatea sunt inca supraevaluate, aflate in zone neinteresante, cu potential… negativ. Daca bancile au ascuns gunoiul imobiliar sub pres, ceata e in sediul lor.
23.11.2012 Florin Dumitrescu
Conventie accesorie contractului de vanzare-cumparare in virtutea careia cumparatorul avanseaza o suma de bani ce, de regula, reprezinta o parte din pret, pe care o pierde daca vanzarea nu se executa din culpa sa, sau pe care, vanzatorul, avand-o primita, este obligat sa o restituie indoit daca neexecutarea vanzarii se datoreaza culpei sale.
Prinarvuna indeplineste doua functii : 1) de confirmare a incheierii contractului si 2) ca mijloc de garantare a executarii contractului. Cea de a doua functie a arvunei mentine si sporeste interesul partilor contractante de a face tot posibilul ca contractul garantat cu arvuna sa se execute, caci in caz de neexecutare a contractului, partea vinovata va suporta consecintele negative, manifestate fie prin pierderea arvunei de catre partea care a dat-o, fie prin plata dublului arvunei de catre partea care a primit-o.
16.11.2012 Florin Dumitrescu
Suma platita in avans reprezentand o parte din contravaloarea achizitionarii unui produs, a executarii unei lucrari sau a efectuarii unor servicii, conform prevederilor contractuale prestabilite.
Daca nu se respecta clauzele contractuale de catre client, suma varsata ca avans ramane vanzatorului.
Daca vanzatorul nu le poate executa, el trebuie sa-i verse cumparatorului dublul sumei primite.
Prin traditie, in Romania, arvuna se utilizeaza doar in tranzactiile imobiliare.
11.11.2012 Florin Dumitrescu
Psihologul american Philip Zimbardo, a realizat in august 1971 un experiment al inchisorii. El a ales ca subiecti un numar de studenti pe care i-a impartit in doua grupe egale ca numar. O grupa urma sa joace rolul de “gardieni”, in timp ce ceilalti jucau rolurile de “detinuti”.
Rolurile au fost luate in serios in ciuda faptului ca participantii erau constienti ca este vorba doar de o simulare, de un joc.
Pe masura ce zilele treceau, s-a observat ca gardienii abuzau de putere agresandu-i pe detinuti. Au aparut favoritismele. Cei care respectau regulile si ii ascultau neconditionat pe gardieni aveau parte de mici favoruri. Chiar li s-a amenajat o celula cu conditii civilizate. Celor care opuneau rezistenta si se revoltau le erau interzise si minimele drepturi pe care le aveau: de a manca si de a folosi toaleta amenajata la capatul culoarului. Unul dintre fostii gardieni, cel mai bland dintre toti in viata reala, s-a dovedit a fi cel mai necrutator in timpul experimentului.
Experimentul urma sa se desfasoare timp de 14 zile dar, in urma reactiilor aparute in randul participantilor, a fost intrerupt dupa o saptamana. Familiile acestora au apelat la randul lor la avocati pentru a cere incetarea experimentului si eliberarea studentilor.
Cu toate acestea, profesorul a tras concluzii importante legate de modul in care rolurile sociale si mediul conjunctural influenteaza caracterul uman. El a concluzionat ca: puterea contextului social in care se afla o fiinta umana intr-un anumit moment este de cele mai multe ori dominanta fata de capacitatea de a se opune a acesteia. Rolurile pe care pe care le jucam in societate sunt determinate de contextele sociale si de gradul de autoritate care ne este oferit prin functie.
Cand ne aflam in grupurile noastre sociale, personalitatea noastra este puternic influentata de regulile ce sunt impuse in grupul din care facem parte, de cerintele pe care le au de la noi ceilalti si sunt puternic accentuate de dorinta de a nu da gres, de a respecta legile si de a avea simtul datoriei implinite.
Evenimentele socio-politice sau economice pe care le traim au un efect asupra caracterului uman determinand reactii variate, functie de cat de afectate ne sunt vietile si siguranta. In situatiile duse la extrem, cei care au puterea au tendinta de a isi depasi atributiile, in timp ce cei cu drepturi limitate au tendinta de a se revolta, apoi de a se resemna si de a se interioriza.
03.11.2012 Florin Dumitrescu
Acel mijloc juridic prin care creditorul chirografar exercita drepturile si actiunile patrimoniale ale debitorului sau atunci cand acesta refuza sau neglijeaza sa si le exercite.
Actiunea oblica se fondeaza pe dreptul de gaj general al creditorului, constituie un mijloc preventiv de aparare impotriva pericolului insolvabilitatii debitorului, si urmareste ca scop conservarea patrimoniului acestuia.
Domeniul de aplicare al actiunii oblice cuprinde numai drepturile si actiunile patrimoniale care sunt in pericol de a se pierde datorita pasivitatii debitorului.
03.11.2012 Florin Dumitrescu
Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv in art. 693-702 N.C.Civ.
Dreptul de superficie se defineste prin dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.
Caracteristicile dreptului de superficie: drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reinnoirii la expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod civil).
Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege . In toate cazurile se aplica dispozitiile privind cartea funciara.
27.10.2012 Florin Dumitrescu
Dreptul de abitatie este reglementat in Noul Cod Civil prin dispozitiile art.973 care precizeaza:
Sotul supravietuitor care nu este titular al niciunui drept real de a folosi o alta locuinta corespunzatoare nevoilor sale beneficiaza de un drept de abitatie asupra casei in care a locuit pana la data deschiderii mostenirii, daca aceasta casa face parte din bunurile mostenirii.
Dreptul de abitatie este gratuit, inalienabil si insesizabil.
Oricare dintre mostenitori poate cere fie restrangerea dreptului de abitatie, daca locuinta nu este necesara in intregime sotului supravietuitor, fie schimbarea obiectului abitatiei, daca pune la dispozitia sotului supravietuitor o alta locuinta corespunzatoare.
Dreptul de abitatie se stinge la partaj, dar nu mai devreme de un an de la data deschiderii mostenirii. Acest drept inceteaza, chiar inainte de implinirea termenului de un an, in caz de recasatorire a sotului supravietuitor.
21.10.2012 Florin Dumitrescu
Fiducia reprezinta operatiunea juridica prin care unul sau mai multi constituitori transfera drepturi reale, drepturi de creante, garantii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente sau viitoare, catre unul sau mai multi fiduciari care, pentru o remuneratie, le exercita cu un scop determinat in folosul unuia sau mai multor beneficiari.
La origine, fiducia reprezinta o forma de garantie prin care debitorul transfera creditorului un bun proprietatea sa cu clauza restituirii bunului la data platii datoriei de catre debitor.
Fiducia a cunoscut cea mai mare dezvoltare in dreptul anglo-saxon (cunoscuta sub numele de ‘trust’). Ulterior, fiducia a evoluat in context international regasindu-se inclusiv in dreptul continental – sistemul de drept italian (“la fiducia”) sau german (“der Treuhand”).
Utilizarile sale sunt diverse: protectia persoanelor incapabile de a-si administra averea, administrarea fondurilor de pensii si de asigurari, administrarea mostenirii conform testamentului, activitati de caritate, vehicule pentru investitii, recompense acordate managementului/angajatilor unei companii, planificare fiscala, etc.
14.10.2012 Florin Dumitrescu
Zilele trecute, pe cand stateam cu un client la o cafea in Timmi’s, braseria de langa biroul meu, mi-am amintit de primele mele posturi pe acest blog. Intr-unul din ele, Super agentul 007, vorbeam despre un intermediar care, stand in locul pe care eu ma aflam acum, vindea si cumpara din telefon, fara efort, dar si fara logica sau valoare adaugata terenuri intravilane. In altul, Momentan prefer Piranha, cam tot de pe atunci, octombrie 2008 deci acum 4 ani, in alt local din zona dadeam consultanta imobiliara si ascultam povesti despre baruri in care se intalnesc agentii imobiliari adevarati si baruri in care se intalnesc teparii, exista o ierarhie.
– – Mai ti minte cum era acum cativa ani?
ma intreaba interlocutorul meu.
– – Nu aveai loc la masa. Peste tot erau oameni cu hartii si harti in mana, se mutau de pe un loc pe altul si vorbeau de metri patrati, euro si dolari. Auzeai despre localitati uitate de lume in care cica se investeau milioane iar arhitectii erau la mare trecere. Strada gemea plina de masini de teren murdare de noroi ce parca tocmai s-au intors de la un enduro. Acum e pustiu…
Asa e, acum e pustiu. Investitiile de milioane nu au mai avut loc. Bancile incearca cu disperare sa isi recupereze banii cu prea multa indolenta platiti, iar agentii cei adevarati se ocupa de altceva. Doar teparii au ramas in continuare tepari.
Si desi interlocutorul meu construieste in continuare, discret si cu inteligenta ca intotdeauna, se vede ca isi aminteste cu nostalgie despre vremurile acelea. Si desi eu dau consultanta imobiliara si ascult povesti despre agenti in continuare, uneori ma gandesc cu nostalgie la vremurile acelea.
Sper nu in revenirea lor, ci in vremuri de efervescenta imobiliara cu experienta unei crize care, poate, ne-a facut mai intelepti.
10.10.2012 Florin Dumitrescu
Dreptul de proprietate in devalmasie este o forma a proprietatii comune in conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia apartin nedivizat, nefractionat tuturor titularilor care pur si simplu il stapanesc impreuna. Devalmasia poate rezulta din lege sau din conventia partilor.
Caracteristica principala a dreptului de proprietate comuna in devalmasie rezida in faptul ca titularii acestui drept nu cunosc nici intinderea dreptului lor de proprietate, nici cota parte ce le revine si nici bunurile ce apartin fiecaruia in parte, in materialitatea lor.
Daca in trecut aceasta forma de coproprietate avea o mai larga aplicabilitate practica, in prezent legislatia noastra civila nu cuprinde o reglementare generala a dreptului de proprietate comuna in devalmasie.
07.10.2012 Florin Dumitrescu
Preturile caselor executate silit au scazut cu pana la 50%, in lipsa cumparatorilor. Bancile si executorii judecatoresti au adoptat o strategie de vanzari mai agresiva, din lipsa cumparatorilor si au redus drastic preturile fata de valoarea solicitata initial.
Directorul comercial al portalului executari.com, Elena Puica, spune ca proprietatile au fost scoase la vanzare in luna iulie. Initial, pretul a fost redus cu 25% iar apoi cu 50%.
Asa au ajus sa fie vandute garsoniere cu 3.400 de euro sau apartamente in centrul Capitalei la doar 20.000 de euro.
Acesta este un articol de pe antena3.ro.
Preturile caselor au scazut semnificativ si vor scadea in continuare din aceeasi lipsa a cumparatorilor. Datoriile care greveaza aceste imobile scoase la mezat vor creste si bancile se vor ingropa din ce in ce mai adanc in active si credite neperformante prin definitie. Deja foarte multe agentii bancare au fost inchise iar functionarii trimisi la plimbare. Noi agentii vor fi inchise iar activitatea bancilor, care de prea multa vreme se confunda cu cea a recuperatorilor si lichidatorilor se va restrange pana la strangulare, in timp ce imobilele tot nu se vor vinde. Apoi, cu ultimele resurse, bancile vor cere interventia statului. Lobby-ul bancar doreste subventii si facilitati fiscale pentru iesirea din criza. Cand, de fapt, asta nu este iesirea din criza, cel putin nu cea potrivita. Autoritatile corupte si incompetente ale acestei tari de la marginea Europei vor ceda acestui lobby si vor dirija putinii bani stransi din impozite si destinati pentru crestere economica spre banci. Astfel, nebunia va continua, pana la prabusirea completa intr-o criza sociala incarcata de revolta populatiei saracite si haos economic.
Scenariu apocaliptic? M-as bucura sa fie asa.
Cealalta optiune este aceea de a transfera efectele negative ale crizei spre banci, cele care sunt in foarte mare masura vinovate pentru aceasta criza si care au fost timp de decenii, beneficiarii cresterii economice false si nesanatoase dinainte. Spre exemplu, printr-o amnistie financiara partiala sau blocarea administrativa a cresterii arieratelor prin dobanzi nesanatoase si care impovareaza populatia. Totusi, credeti ca autoritatile vor adopta aceasta masura radicala? Sau este mai plauzibil primul scenariu…
02.10.2012 Florin Dumitrescu
Interdictia judecatoreasca este ansamblul masurilor prevazute expres de lege care se iau de catre instanta pentru ocrotirea persoanelor fizice lipsite de discernamantul necesar pentru a se ingriji de interesele lor. Cauza lipsei de discernamant poate fi doar alienatia mintala sau debilitatea mintala. Este o masura de drept civil, fiind asemanatoare cu ocrotirea parinteasca, tutela si curatela. Doar instanta hotaraste punerea sub interdictie a persoanei alienate mintal sau debile mintal, fiind astfel deosebita de tutela si curatela care sunt instituite de autoritatea administrativa. Persoana aflata intr-o astfel de situatie este lipsita de capacitatea de exercitiu, i se instituie tutela si se numeste interzis judecatoresc.
23.09.2012 Florin Dumitrescu
Potrivit camerei Notarilor Publici, actele solicitate de catre Biroul Notarului Public pentru dezbaterea succesiunii sunt:
1.Cererea – Procedura succesorala se deschide, dupa caz, la cererea oricarei persoane interesate, a procurorului, precum si a secretarului consiliului local al localitatii în raza careia defunctul si-a avut ultimul domiciliu. Cererea va cuprinde: data decesului si ultimul domiciliu al defunctului; numele, prenumele si domiciliul succesibililor, bunurile succesorale si eventualele datorii ale defunctului;
Daca cererea se introduce de secretarul consiliului local, se va mentiona si valoarea de impozitare a bunurilor ce compun masa succesorala.
2.Actele de stare civila: (certificatul de deces al autorului, certificatul de nastere al succesorilor si, dupa caz, certificatul de casatorie).
3. Actele de proprietate asupra bunurilor mobile si imobile ale defunctului si adeverinta (certificat) de rol, fiscal sau agricol eliberata de Primarie (administratia financiara) referitoare la bunurile imobile ale defunctului.
4. Martori, în completarea probelor privind existenta mostenitorilor si a bunurilor succesorale.
5. Pentru cei ce nu pot lua parte personal la dezbateri se va prezenta procura succesorala de reprezentare în forma autentica.
6. Pentru succesibilii incapabili (minori, interzisi judecatoresti si alienati mintal), se va numi prin dispozitia primarului un curator special (în lipsa unui tutore neinteresat în succesiune).
7. Testament (autentic sau olograf), daca defunctul a lasat.
Pentru minori si interzisii judecatoresti, alienati mintal, acceptarea se face sub beneficiu de inventar, asistati de reprezentantii lor legali.
23.09.2012 Florin Dumitrescu
In conformitate cu procedurile de lucru ale Autoritatilor Tutelare, actele necesare pentru vanzarea unui imobil de catre proprietarul sau minor sunt urmatoarele:
1.Certificat de nastere si CI minor daca este cazul (copie);
2.Certificat de deces pentru parintele decedat (copie);
3.Certificat de mostenitor (copie);
4.Cererea parintelui in viata prin care solicita vanazarea cotei detinute de minor si imputernicirea pentru a-l prezenta sau asista pe minor la perfectarea actelor de vanzare cumparare;
5.BI (CI) pentru parintele in viata (copie);
6.Declaratia minorului care a implinit 10 ani prin care isi exprima acordul la vanzare;
7.Extras de carte funciara pentru imobil (care sa nu fie mai vechi de trei luni);
8.Raport de evaluare pentru imobilul care se vinde;
Sumele de bani obtinute vor fi depuse intr-un cont deschis la CEC pe numele minorului. In cazul in care concomitent cu vanzarea imobilului proprietatea minorului se cumpara un alt imobil pe numele acestuia este necesar si un extras CF si raport de evaloare pentru imobilul cumparat. Daca pentru cumpararea imobilului se folosesc sume de bani ale minorului este necesar acordul autoritatii tutelare pentru folosirea acestor sume.
16.09.2012 Florin Dumitrescu
Arunc o privire peste articolele privind piata imobiliara si ma surprinde urmatoarea stire:
Guvernatorul Bancii Nationale a Romaniei a contractat in luna august un imprumut de la UniCredit Tiriac Bank in moneda nationala de 700.000 de lei (155.000 euro) pentru a cumpara un apartament dintr-un complex rezidential situat in Capitala, in apropierea Arcului de Triumf, potrivit Mediafax.
Publicarea acestei informatii despre o chestiune personala a Guvernatorului BNR, Mugur Isarescu, o persoana extrem de discreta pe de o parte si foarte “ferita” de presa pe de alta nu poate decat sa ma surprinda.
Sa fie oare o stire de can-can lansata pentru ochii si urechile plictisite de atata politica si sport ale romanilor vesnic clevetitori sau inceputul unei actiuni de denigrare, ca atatea altele din ultimii ani, pregatita pentru discreditarea celui mai bun tehnocrat al Romaniei?
Din fericire nici una nici alta. Din pacate inteleg in stirea asta, pornita chiar de la BNR, un mesaj subliminal, dar disperat, spre incredere in moneda nationala si piata imobiliara. Iar daca se intampla sa primim mesaje disperate din acea directie inseamna ca e groasa rau.
14.09.2012 Florin Dumitrescu
Potrivit art. 42. din noul Cod Civil, minorul poate sa incheie acte juridice privind munca, indeletnicirile artistice sau sportive ori referitoare la profesia sa, cu incuviintarea parintilor sau a tutorelui, precum si cu respectarea dispozitiilor legii speciale, daca este cazul. In acest caz, minorul exercita singur drepturile si executa tot astfel obligatiile izvorate din aceste acte si poate dispune singur de veniturile dobandite.
31.08.2012 Florin Dumitrescu
„Apartamentele germane sunt smulse din mâinile celor care le vând. Pentru fiecare portofoliu scos la vânzare există cerere din plin”, comentează pentru Bloomberg Andre Adami, analist la BulwienGesa AG, în Berlin.
Investiţiile străine pe piaţa rezidenţială din Germania au crescut puternic în acest an, fondurile de capital privat, companiile de asigurări şi fondurile de pensii fiind în căutarea unor active sigure, dar care să dea randamente mai bune decât, spre exemplu, obligaţiunile de stat germane, americane sau japoneze.
Aproximativ jumătate dintre achiziţiile de proprietăţi rezidenţiale efectuate în prima jumătate a acestui an în Germania au fost realizate de investitori străini.
Aceştia au plătit 3,3 miliarde euro pe astfel de proprietăţi în primul semestru, cea mai ridicată sumă din 2008 şi mai mult decât totalul investiţiilor străine pe piaţa rezidenţială germană efectuate anul trecut, de 2,4 miliarde euro, potrivit datelor casei de brokeraj imobiliar Jones Lang LaSalle, citate de Bloomberg.
„Rezidenţialul german este una dintre cele mai atractive clase de active la ora actuală în Europa”, a declarat Roger Orf, şeful departamentului imobiliare la Apollo Global Management, fond de capital privat din New York care deţine 15% din acţiunile Deutsche Annington Immobilien AG, cel mai mare proprietar de locuinţe din Germania.
În acest an, oferta de pe piaţa rezidenţială germană totalizează aproape 100.000 de apartamente, scoase la vânzare de diverşi investitori, inclusiv firme de capital privat, pentru a-şi răscumpăra datoriile acumulate înainte de vârful pieţei atins în 2008.
Articol preluat din Die Wahrheit
10.08.2012 Florin Dumitrescu
Dupa cum reiese din acest articol de prin 2010, nu prea le-a iesit… asta ca sa nu fiti tristi atunci cand nu va iese in termen mansarda sau zugravitul scarii blocului, se intampla si la case mai mari.
Dinu Patriciu, care ocupă locul 1 în clasamentul Forbes vrea să deschidă 3.000 de magazine de cartier şi 150 hipermarketuri, Ţiriac vrea să facă un complex cu o sală polivalentă , locuinţe şi birouri, Copos construieşte o galerie de lux în faţă la Hilton, iar Mudura un centru hotelier de lux, de şase stele, cu cazinou, teatru şi un aquapark acoperit.
Dinu Patriciu, a cărei avere este estimată la 2,3 miliarde de euro, de către Forbes 500, investeşte masiv în reţeaua de magazine de cartier MIC.RO şi intenţionează să aibă 3.000 de unităţi până la sfârşitul anului 2011, în condiţiile în care a demarat acest business de curând. În urmă cu o lună a cumpărat şi reţeaua de hipermarketuri Minimax, pe care o va extinde la 150 unităţi, tot până la sfârşitul anului viitor. Tot a lui Dinu Patriciu sunt şi casele de pariuri Bet-Caffe, care vor ajunge la un număr de 300 până la sfârşitul acestui an.
10.08.2012 Florin Dumitrescu
Art.1315 NCC permite cesiunea drepturilor si obligatiilor detinute de una dintre parti (cedent) catre un tert fata de momentul formarii contractului (cesionar), tertul devenind astfel parte in contract si urmand a avea o relatie contractuala cu co-contractantul initial (contractantul cedat).
Conditiile de baza ale cesiunii contractului sunt ca (1) prestatiile sa nu fi fost inca integral executate si (2) contractantul cedat sa consimta la cesiunea contractului.
Asadar, cesiunea contractului poate interveni numai in cazul unui contract cu executare succesiva aflat in derulare sau in cazul unui contract cu executare uno ictu care nu a fost integral executat (de pilda, in cazul unui contract de vanzare-cumparare cu plata pretului in rate).
10.08.2012 Florin Dumitrescu
Noul Cod Civil („NCC”) consacra caracterul de titlu executoriu al contractelor de inchiriere incheiate in forma autentica, precum si al celor incheiate prin inscris sub semnatura privata dar inregistrate la organele fiscale, in ceea ce priveste obligatia de plata a chiriei (art. 1798 NCC) si obligatia de restituire a bunului care face obiectul contractului (art. 1809 alin. 2 si 3 si art. 1816 alin. 3 NCC). Aceasta noutate adusa de NCC este aplicabila tuturor contractelor de inchiriere, cu alte cuvinte atat contractelor ce au ca obiect imobile (locuinte, spatii destinate activitatii profesionistilor – sedii principale sau secundare, imobile cu alta destinatie), cat si contractelor de inchiriere a bunurilor mobile (mijloace de transport, echipamente, etc) . Consecintele acestei reglementari sunt importante, intrucat locatorul nu mai trebuie sa obtina o hotarare judecatoreasca pe fondul pretentiei sale, ci poate porni direct executarea silita impotriva chiriasului de rea-credinta (fie pentru neplata chiriei, fie pentru predarea bunului la incetarea contractului).
