Conform art.31 si urm.

din Legea 7/1996, inscrierea provizorie in cartea funciara se face in cazul dobandirii unor drepturi afectate de o conditie suspensiva sau daca hotararea judecatoresca pe care se intemeiaza nu este definitiva si irevocabila.

Avizul tehnic de racordare(ATR), reprezinta documentul in care se stabilesc conditiile tehnice in care se face racordarea la retelele electrice de distributia energiei electrice. ATR se emite de regula la solicitarea clientilor actuali sau viitori ai operatorilor de distributie (OD). Exista si cazuri cand ATR se emite din intiativa OD.

Contract prin care o parte, denumita Locator, se obliga sa confere celeilalte parti, denumita Utilizator, folosinta si posesia unui bun imobil in scopul exploatarii sale comerciale sau pentru consumul final, cu dreptul recunoscut Utilizatorului de a opta, pana la sfarsitul perioadei de leasing, pentru achizitionarea sau restituirea bunului, ori prelungirea contractului.

Art. 2 din Legea nr. 16/1994 mentioneaza ca arenda este contractul incheiat intre proprietar, uzufructar sau alt detinator legal de bunuri agricole, denumit arendator si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o durata determinata si la un pret stabilite intre parti.

Ecologia este o ştiinţă biologică de sinteză ce studiază conexiunile ce apar între organisme şi mediul lor de viaţă in timp ce ecologia urbana reprezintă pe scurt studiul interacţiunii dintre populatia umana locuitoare in aglomerari urbane şi mediul înconjurător natural sau creat de om. Mai multe despre ecologie puteti afla de pe Wikipedia.

Conceptul de parteneriat public-privat exprimă o modalitate de cooperare între o autoritate publică şi sectorul privat, respectiv organizaţii neguvernamentale, asociaţii ale oamenilor de afaceri, ori companii, pentru realizarea unui proiect care produce efecte pozitive pe piaţa forţei de muncă şi în dezvoltarea locală.

Pentru proprietati detinute de mai putin de trei ani se plateste un procent de 3% daca valoarea tranzactiei nu depaseste 200.000 de lei. Pentru suma care trece de aceasta valoare se percepe o taxa de 6.000 lei la cei 200.000, plus 2% aplicata la diferenta de suma. In cazul proprietatilor detinute de o perioada mai mare de trei ani transele de impozitare sunt de 2% in situatia in care valoarea tranzactiei este sub 200.000 de lei iar pentru imobilele care depasesc acest prag se taxeaza 4.000 de lei la cei 200.000, plus 1% pentru diferenta.

Potrivit art. 576 C. Civ. servitutea este o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil având un alt proprietar. Doctrina defineste însa servitutea ca fiind dreptul real principal derivat, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul si utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care apartin la proprietari diferiti. Dupa alti autori servitutea este o sarcina ce se constituie cu privire la un imobil, pentru înlesnirea sau largirea utilitatii unui alt imobil ce apartine altui proprietar. Ex: servitutea de trecere.

Actiunea in granituire este acea  actiune prin care reclamantul cere instantei de judecata ca in cadrul unui proces sa determine, prin semne exterioare, linia despartitoare dintre doua fonduri vecine. Hotararea judecatoreasca care se va pronunta are caracter declarativ de drepturi, deoarece judecatorul reconstituie hotarul real dintre cele doua fonduri. Poate fi introdusa de proprietar, uzufructuar si posesor.

Art. 615 din Codul Civil prevede ca: „Tot proprietarul este dator a-si face streasina casei sale astfel încât apele din ploi sã se scurgã pe terenul sãu, sau pe ulite, iar nu pe locul vecinului sãu. ” Conform art. 615 C.civ., orice proprietar are obligaţia să-şi facă streaşina casei sale în aşa fel încât apele rezultate din precipitaţii să se scurgă pe terenul său sau în stradă şi nu pe terenul vecinului.

Dreptul de abitaţie este o variantă a dreptului de uz, care constă în dreptul unei persoane de a utiliza o locuinţă pentru nevoile sale personale şi ale familiei sale. Titularul dreptului de abitaţie poate utiliza locuinţa împreună cu familia sa, chiar dacă nu era căsătorit în momentul constituirii dreptului său. Pe durata existenţei dreptului de abitaţie, titularul dreptului de proprietate (denumit „nud proprietar”) nu are dreptul de a folosi locuinţa. Titularul dreptului de abitaţie nu are dreptul de a înstrăina dreptul său. El poate totuşi închiria altei persoane partea din casă pe care nu o locuieşte.

Dreptul de uz este acel drept real principal, esenţialmente temporar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care conferă titularului său atributele de posesie şi folosinţă asupra unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele necesare satisfacerii trebuinţelor lui şi ale familiei sale.
Titularul dreptului de uz (denumit „uzuar”) nu poate ceda nici închiria dreptul său către un terţ. De aceea, se spune că dreptul de uz este un drept strict personal.

Dreptul de superficie consta in dreptul de proprietate pe care-l are o persoana, denumita superficiar, asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe un teren ce apartine unei alte persoane, precum si in dreptul de folosinta al superficiarului asupra acelui teren.

Proprietatea publică este constituită în principal pe calea naţionalizărilor şi a unor investiţii speciale si prezinta o importanta deosebita pentru societatea contemporana.

Cuprinde unele domenii devenite în mod tradiţional de utilitate publică, cum ar fi: transportul feroviar, telecomunicaţii, poşta, reţelele de apă, gaze, reţele electrice, exploatarea şi conservarea unor resurse ale solului şi subsolului etc. Se angajează în activităţi cu riscuri mari dar necesare societăţii, pentru care întreprinzătorii privaţi nu manifestă interes, cum ar fi: cercetarea ştiinţifică şi cercetarea spaţială; Asigură populaţiei un acces mai larg la unele nevoi sociale: asistenţă sanitară, învăţământ public, activităţi culturale;

Gradul ipotecii, semnifica, in acest caz, prioritatea avuta la valorificarea bunului ipotecat, in cazul nefericit in care imprumutatul nu-si mai poate achita obligatiile catre banca. Dreptul furnizat de ipoteca se conserva timp de 15 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile in cartea funciara. Dupa aceasta data efectul ipotecii inceteaza daca aceasta nu a fost prelungita. Ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in proprietatea unuia dintre soti, acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie.

Contractul de concesiune este acea conventie prin care o parte, cedentul, – transmite altei parti, – concesionarul spre administrare rentabila , pe un termen determinat, în schimbul unei redevente, o activitate economica, un serviciu public, o subunitate productiva sau un teren proprietate de stat.
Concesionarea serviciilor publice reprezinta un mod prin care administratia armonizeaza interesul general al comunitatii locale cu interesul particular al operatorului serviciului public, persoana privata, în speta.

Procura este un inscris intocmit pentru atestarea imputernicirilor conferite de reprezentat unuia sau mai multor reprezentanti, prin care se delega dreptul de a incheia acte juridice in numele si pe contul primului. Procura este un act care materializeaza manifestarea de vointa a reprezentatului si care concretizeaza continutul si limitele imputernicirilor ce se delega reprezentantului. Procura configureaza vointa semnatarului. Este destinata tertului care deduce din cuprinsul ei limitele imputernicirilor reprezentantului.

Cererea de inscriere in cartea funciara, formular tip, se depune la birourile teritoriale ale oficiului de carte funciara insotita de inscrisul original sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere; copia legalizata se va pastra in mapa biroului de cadastru si publicitate imobiliara. In cazul hotararii judecatoresti, se va prezenta o copie legalizata, cu mentiunea ca este definitiva si irevocabila.

In conformitate cu dispozitiile art.1746 Cod Civil, ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii. Ipoteca poate fi legala sau conventionala, prima fiind stabilita prin invoiala partilor intr-un contract. Creditorului, ipoteca ii confera un drept de urmarire a bunului, in mana oricarei persoane s-ar afla, precum si un drept de preferinta la satisfacerea creantei, fata de alti creditori. Ipoteca este un drept accesoriu, adica insoteste obligatia principala (suma imprumutata) si impartaseste soarta acesteia. Adica, atunci cand suma se achita integral, ipoteca se stinge, ori atunci cand contractul prin care se acorda suma este anulat, la fel se va intampla si cu conventia prin care s-a constituit ipoteca.

Conform art.468-470 din Codul Civil sunt considerate bunuri imobile prin destinatie: animalele afectate la cultura, instrumentele aratoare, seminte date arendasilor sau colonilor partiali, porumbii din porumbarie, iepurii de casa, stupii cu roi, pestele din iaz (helesteie),  teascurile, caldarile, alambicurile, cazile si vasele.

Mai sint imobile prin destinatie toate bunurile mobile pe care proprietarul a asezat catre fond in perpetuu, in timp ce  art. 469 prevede ca proprietarul se presupune ca a asezat catre fond in perpetuu efecte mobiliare, cind acestea sint intarite cu ghips, var sau ciment, sau cind ele nu se pot scoate fara a se strica sau deteriora partea fondului pe care sint asezate.

Practica judiciara apreciaza ca fiind bunuri imobile prin destinatie instalatiile tehnico-sanitare de utilitati sau statuile.

Contract prin care o persoana, donator, transmite, de regula in mod gratuit si irevocabil, dreptul de proprietate asupra unui bun catre o alta persoana, donatar, care il accepta. Donatiile facute unui minor sau unei persoane puse sub interdictie se accepta de oricare dintre parinti sau de tutore. Donatia este un contract gratuit, unilateral, deoarece donatarul nu-si asuma obligatii fata de donator, in afara indatoririi generale de a-i purta recunostinta. Donatia este un mod originar de dobandire a proprietatii imobiliare.

Accesiunea imobiliara artificiala presupune interventia omului. Potrivit legii, lucrul principal este considerat terenul, prin urmare, proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei sau plantatiei.
In temeiul accesiunii, proprietarul terenului este si proprietarul lucrarilor si este obligat la plata valorii materialelor de la data efectuarii constructiei cu eventuale daune, interese.

Accesiunea imobiliară naturală se referă la pământ şi la animale. Cazurile de accesiune imobiliară naturală care privesc pământul sunt: aluviunea, insulele şi prundişurile.
Aluviunile sunt, aşa cum prevăd art. 495 si 496 Cod civil, creşteri de pământ care se fac succesiv şi pe nesimţite, pe malurile apelor curgătoare, precum şi pământurile lăsate prin retragerea pe nesimţite a apelor curgătoare de la unul dintre maluri la celalalt, fără ca proprietarul ţărmului opus să poată reclama pământul astfel pierdut. Ele se cuvin proprietarului fondului riveran.
Cat priveşte pământul rămas în urma retragerii apei marii, acesta aparţine domeniului public.
Avulsiunea, reprezintă, aşa cum prevede art. 498 Cod civil adăugarea la pământul unui proprietar a unei mari părţi de pământ ruptă din pământul altui proprietar, şi care poate să fie recunoscută. Această adăugire devine proprietatea proprietarilor terenului, la care s-a alipit, dacă fostul proprietar nu o revendică timp de un an. Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil dacă acea bucată a fost smulsă, prin acţiunea unei ape, dintr-un teren ce aparţine domeniului public .
Insulele şi prundişurile, ce se formează pe neplutitoare şi nenavigabile îşi au regimul juridic conturat prin art. 500 Cod civil, care prevede că acestea aparţin proprietarului fondului pe care s-au format. Dacă apa este proprietate publică, insulele şi prundişurile vor avea acelaşi regim.

In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national cat si la nivelul administratiei locale. Primariile coordoneaza realizarea a trei tipuri de „norme” numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata).

PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile. In forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand text, planuri, scheme, tabele.

Prescriptia achizitiva sau uzucapiunea este reglementata alaturi de prescriptia extinctiva in titlul XX din Codul civil.
Uzucapiunea presupune dobandirea proprietatii sau a altui drept real prin posedarea neintrerupta a bunului in timpul stabilit de lege. Prin uzucapiune se poate dobandi orice bun imobil aflat in circuitul civil.
Conditia de baza a uzucapiunii este posesia neviciata, utila: continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar.
Daca opereaza uzucapiunea, efectul principal este acela ca posesorul dobandeste dreptul de proprietate sau alt drept real asupra lucrului.

Exproprierea este reglementata in legislatia nationala de legea 198/2004 modificata si reprezinta de fapt transferul fortat de proprietate in favoarea statului prin diviziunile sale administrative, in vederea realizarii unor lucrari sau alte elemente de infrastructura si cu o justa si prealabila despagubire acordata proprietarului.

Calitatea de expropriator o poate avea statul prin Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale pentru lucrarile de infrastructura nationala respectiv municipiile, orasele si comunele pentru drumurile de interes judetean respectiv local. Operatiunea se realizeaza in urma avizarii documentatiei specifice de catre Agenţia Naţională de Cadastru si Publicitate Imobiliară si prin plata despagubirilor catre proprietar in termen de 30 de zile.

Retrocedarea ca mijloc de dobandire a proprietatii, este un mod “nou” de dobandire, aparut urmare a legilor de retrocedare incepand cu legea 18/1991. In baza acestor legi au fost reconstituite drepturile de proprietate, mai intai asupra terenurilor, apoi asupra constructiilor nationalizate de statul roman in perioada comunista.

Dovada proprietatii se face cu titlul emis de autoritati administrative cu competenta in acest sens. Autoritatile de care vorbesc sunt Comisiile locale sau judetene de aplicare a legii fondului funciar sau Autoritatea Nationala pentru restituirea proprietatilor.

In sens larg mijloacele de dobandire a unei proprietati imobiliare sunt: retrocedare imobiliara, improprietarire, cumparare, donatie, uzucapiune, accesiune imobiliara, succesiune, ocupare, despagubire, partaj.

Voi analiza in acest blog pe rand toate aceste modalitati de dobandire a unei proprietati imobiliare.

Documentul, denumit oficial „certificat de performanta energetica„, arata care sunt costurile reale de incalzire pentru imobilul respectiv. Acest document arata, printre altele, cat de buna este termoizolatia cladirii din care face parte acel apartament si, implicit, care sunt costurile reale pentru incalzirea locuintei in cauza. Prezentarea acestui certificat va fi obligatorie incepand cu tranzactiile imobiliare care vor fi realizate in cursul anului 2010.
Certificatul de performanta energetica se emite pentru cladirile de locuit, birouri, scoli, gradinite, spitale, hoteluri si alte cladiri consumatoare de energie, care se construiesc, sunt vandute sau inchiriate, si este valabil 10 ani de la data emiterii.